租約到期續租／不續租程序：續租談判、唔續租通知、交吉同按金退還指南
一、租約到期之前，先睇返份租約寫咗啲咩
商舖租約即將到期嗰陣，第一步唔係問法例俾咗咩權利，而係攞返份租約出嚟，逐條睇清楚租期屆滿日期、續租權條款、通知方式同通知期限。post-49《簽舖租約前必查：釐印、差餉、按金、免租期同續租權》已經講過簽約嗰陣要點樣睇租約條款，本篇聚焦租約到期之後的程序：續租談判、唔續租、交吉同按金退還。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，簽咗合約的一方受合約條款約束，除非租賃文件有中斷租期條款，或者雙方達成提前終止協議，否則任何一方唔可以單方面終止租賃。 本文只係一般資訊，唔係法律意見，個別情況以租約條款同獨立法律意見為準。
二、續租：一般商舖無法定續租權
地產代理監管局通告（查閱日期 2026-10-18）確認，2004 年《業主與租客（綜合）（修訂）條例》於 2004 年 7 月 9 日生效，取消咗所有住宅同非住宅租賃的租住權保障，2004 年 7 月 9 日之前訂立的租賃有過渡條款提供有限保障。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，在 2004 年 7 月 9 日之後簽訂的租約，不再提供任何有利於租客的法定續租權，租客只能通過商議，或者行使租約下的續租權（如有提供）來續租。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，續租權亦稱為「生約」，係業主給予租客在原有租期完結後續租的權利，但續租權要獲得租客接受先會生效，續租權條款通常規定租客需要在某指定日期之前給予業主書面通知以行使該權利，而有關條款亦可以提及新租約的條文。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）提供的續租權條款參考表述訂明，租客在租期完結前至少六個月以書面通知業主，並已交妥所有租金及費用，並合理履行租約條款，業主將把物業自租期完結後續租予租客兩年，租金另議，除續租條款之外，所有其他條款及條件不變。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）提供的參考表述入面的至少六個月同兩年，只係參考條款例子，唔係法例劃一規定，實際通知期同續租年期以個別租約條款為準。 假設例子：租客發出書面通知的時間，遲過租約訂明的行使期限，呢個情況是否符合租約續租權條款，以租約條款同法律意見為準。
三、續租談判同新約印花稅
社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，假如租約租期即將屆滿，業主與租客可商議是否續約。 續租談判一般涉及新租期、租金、按金、免租期（如有）、其他條款維持定修改，呢啲內容法例無劃一答案，以雙方協議為準。 稅務局《加蓋印花的程序及註釋 — 租約印花稅》（查閱日期 2026-10-18）指出，租約、租賃協議以及任何其他具有類似效能的文件，均須繳付印花稅，業主、租客及任何其他簽立租約的人士均有責任繳付印花稅。 稅務局《加蓋印花的程序及註釋 — 租約印花稅》（查閱日期 2026-10-18）指出，租約須於簽署日期後的 30 天內加蓋印花，租約的開始實施日期與加蓋印花時限並無關聯，一份未蓋印花的租約不得在民事訴訟程序中收取為證據，亦不得被任何公職人員或法人團體予以存檔或憑以行事。 稅務局《加蓋印花的程序及註釋 — 租約印花稅》（查閱日期 2026-10-18）指出，30 天係簽署後期限，唔係租期開始後 30 天，兩者起算點不同。 續租新約的印花稅稅率，以稅務局公布的稅率表為準，簽約前向稅務局確認。 續租談判期間，雙方應該以書面記低已傾掂同未傾掂的項目，避免口頭承諾日後各執一詞。
四、唔續租：無法定通知期
一般商舖租約到期唔續租，法例並無明文規定劃一通知期，以租約條款為準。 實務上，租約可能本身訂明到期前通知安排，如租約無訂明，雙方以書面確認唔續租同交吉日期，可以減少爭拗，呢一點屬於實務建議，唔係法例規定。 如租客在租期完結後仍然佔用而無新租約，法律後果視乎雙方實際安排同租約條款，商戶應該尋求獨立法律意見。 無論續租定唔續租，雙方都應該保留書面往來，作為日後核對的紀錄。
五、交吉：無劃一法定標準
一般商舖交吉，法例並無明文規定劃一狀態標準，以租約條款為準。 租約一般會訂明交回時物業狀態，例如清空、還原、維修責任等，個別租約字眼唔同，唔可以假設所有租約都用同一標準。 交吉過程的實務紀錄包括交回日期、鑰匙交收、物業狀況相片、雙方簽署的交收紀錄、水電煤及管理費結算，呢啲屬於實務紀錄建議，唔係法例劃一要求。 假設例子：租約在某年某月某日屆滿，雙方以書面確認在屆滿當日交吉同交回鑰匙，交吉狀態以租約條款為準。 如租客在物業內遺留物品，處理方法以租約條款同法律意見為準。
六、按金退還：一般商舖同分間單位必須分開
一般商舖租約按金，法例並無明文規定金額上限，法例亦並無明文規定退還時限，一般商舖按金金額、扣除範圍、退還時間，全部以租約條款為準。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，香港租約通常包括支付相當於兩個月租金（商業樓宇或更多）的按金，以作為履行租約的擔保，不過通常情況下，大多數標準合約可能沒有明文規定因違約而沒收按金的權利。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）描述的通常做法入面的兩個月，唔係一般商舖的法定上限。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，按金扣除爭議常見問題包括業主是否可以用按金支付因租客違約而遭受的實際損失，例如未支付的管理費。 假設例子：按租約條款，按金以若干個月租金計算。 例如每月租金為 HK$30,000，租約訂明按金為兩個月租金，按金為 HK$30,000 × 2 = HK$60,000，呢個金額係按租約條款計算，唔係法例對一般商舖訂明的上限。 社區法網 CLIC「業主與租客」（查閱日期 2026-10-18）指出，《業主與租客（綜合）條例》（第 7 章）第 IVA 部訂明規管租賃按金的金額上限及付還條款。 社區法網 CLIC「業主與租客」（查閱日期 2026-10-18）指出，即使租賃有任何規定，租客應繳付的租金按金，不得超過在租賃下的 2 個月租金，如租賃規定要求租客繳付超過 2 個月租金作為租金按金，該規定須視為要求租客只須繳付相等於 2 個月租金的租金按金。 社區法網 CLIC「業主與租客」（查閱日期 2026-10-18）指出，如租客已清繳根據有關規管租賃應向業主繳付而仍未付的款項，在該租期屆滿時或該租賃提前終止時，向業主交回有關分間單位，業主須在收回處所後 7 日屆滿或之前，把租賃按金免息退回予租客。 社區法網 CLIC「業主與租客」（查閱日期 2026-10-18）指出，業主可從租金按金中扣除任何欠租款額，或從該按金中扣除任何因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。 社區法網 CLIC「業主與租客」（查閱日期 2026-10-18）指出，《業主與租客（綜合）條例》（第 7 章）第 IVA 部規管租賃的 2 個月上限同 7 日退還期限，只適用於第 IVA 部規管租賃的分間單位，唔可以套落一般商舖租約。
七、談唔攏要收回物業：去邊個法院／審裁處＋到期前檢查清單
司法機構《土地審裁處 — 法庭服務簡介》（查閱日期 2026-10-18）指出，土地審裁處有權力裁定業主根據《業主與租客（綜合）條例》（第 7 章）或普通法而提出的收回樓宇管有權申請，在這類申請中，審裁處除了可以作出收回管有權的命令外，也有權作出繳納租金及中間收益的命令，處置租客遺留在樓宇內的任何財物，及就違反租賃條件作出支付損害賠償的命令。 司法機構《區域法院》頁同社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，業主可在土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請行使沒收租賃權利。區域法院的管轄分兩個基礎：金錢申索部分（例如追討欠租或者中間收益），申索金額須超過 HK$75,000 但不多於 HK$3,000,000，超額部分申索人可放棄；收回管有權部分，處所的年租或應課差餉租值或年值須不超過 HK$320,000，只求收回管有權而唔追討金錢的申請，唔使睇欠租金額。合併申索（金錢加管有）須各自符合上述條件。高等法院原訟庭欠租金額並無上限。 社區法網 CLIC「物業安排」（查閱日期 2026-10-18）指出，如業主勝訴，可向審裁處或法庭申請管有令狀，法庭發出管有令狀後，法庭的執達主任會代表業主收回有關物業。 租約到期之前，商戶可以用下列清單逐項核對：攞出租約，確認租期屆滿日期、續租權條款、通知方式、通知期限；確認是否續租，並以書面同對方確認；如續租，確認新租期、租金、按金、其他條款，並安排新租約加蓋印花；如唔續租，確認交吉日期、交吉狀態要求、鑰匙交收安排、水電煤及管理費結算；確認按金退還安排，包括金額、扣除項目（如有）、退還時間，以租約條款為準；保留所有書面往來同交收紀錄。 租約到期涉及的租金、按金、水電煤結算，POS 只會記錄付款方式同分類對數，協助商戶對數，POS 唔會判斷應否續租，亦唔會判斷按金應否扣除或者退還幾多。 租約到期唔係單一事件，而係一連串書面程序，提早睇租約、以書面確認每一步、有爭議就尋求獨立法律意見，先至可以減少交吉同按金階段的爭拗。
一般商舖租約到期，一切以租約條款為準，分間單位的按金規則唔適用於商舖。
