簽舖租約前必查：釐印、差餉、按金、免租期同續租權

一、租金唔係唯一成本：五筆錢邊啲包邊啲唔包，必須白紙黑字

傾租約嗰陣，好多經營者只係傾「月租幾多」，簽完先發現仲有幾筆錢要畀。完整成本最少有五項：租金、差餉、地租、管理費、冷氣費。邊啲包喺租金入面、邊啲要另外畀，必須在租約白紙黑字寫明，唔可以靠口頭承諾。舉例，房協商舖的招租辦法就寫明，租金並不包括管理費（如有）、冷氣費（如有）、差餉及其他雜費，所有費用由每曆月第一日上期繳交。呢個就係「包」同「唔包」寫清楚的示範。

差餉方面，差餉係按物業的應課差餉租值徵收的政府收費，徵收率同寬減安排以差餉物業估價署最新公布為準。本文唔會寫一個未經核實的徵收率，因為徵收率同寬減可能隨政策調整，商戶簽約前應該向差餉物業估價署或者查閱最新公布確認。地租方面，部分物業須繳地租，租約要寫明由邊一方負責；管理費同冷氣費要問清楚計法——按面積定係劃一收費、有冇調整機制。

實務上，商戶應該要求業主提供一份「全包月費表」，將租金、差餉、地租、管理費、冷氣費逐項列出，每項寫明金額或者計法，以及繳交日期同方法。簽約嗰陣，將呢張表作為租約附件，雙方簽署確認。口頭講「差餉包埋」到頭嚟唔認數，係舖租糾紛入面最常見的爭拗之一；白紙黑字先係保障。

二、釐印費稅率表：按租期分級，點計、邊個畀、幾時交

租約印花稅（俗稱釐印費）按租期分級徵收，稅率來自稅務局印花稅收費表（IRSD123）。計法好簡單：先睇租期屬於邊一級，再用對應的租金基數乘稅率。年租或者平均年租要調高至最接近的 HK$100 計算；評定印花稅嗰陣，租約提及的訂金（按金）唔會計入。

邊個畀釐印費，由雙方協議，租約要寫明。房協商舖的例子係租客分擔一半租約正副本的釐印費——呢個係個別機構的安排，唔好當成全行慣例。幾時交方面，簽立租約後須於 30 日內遞交印花稅署加蓋印花。商戶要將「30 日」寫入開業日程，唔好簽完約就擺埋一邊。

三、唔打釐印的後果：民事訴訟唔被接納為證據；逾期罰款分級

打過釐印的租約，先至可以喺民事訴訟中作證據同喺土地註冊處註冊；未打釐印唔等於租約本身無效，但遇糾紛嗰陣用唔到。未打釐印的租約，在民事訴訟中不得被接納為證據，亦不能在土地註冊處辦理註冊。換句話說，萬一業主或者租客一方反口，未打釐印的一方會發現，份租約在法庭上用唔到，連註冊保障都冇。打釐印唔係行政手續，而係關乎租約喺法庭同註冊處用唔用得到。

逾期打釐印有罰則，罰款按逾期時間分級，按原有稅項的倍數計算，詳見下表。

如果因為疏忽逾期，業主或者租客可以書面向印花稅署申請減免罰款，解釋原因並附上證據。若屬主動披露而且並非蓄意逾期，有機會按公式減免：減免後罰款＝14% × 應繳印花稅 × 逾期日數 ÷ 365 日，罰款額最少為 HK$500。印花稅署會按個別情況決定減免部分甚至全部罰款。商戶發現逾期，正確做法係即刻主動處理，唔好拖，拖得愈耐，公式入面的逾期日數就愈大。

四、頂手費／建造費：租約提及的代價另有稅率，唔好漏計

好多舖租交易除咗租金，仲有頂手費或者建造費。頂手費係承接現有舖位生意、裝修、商譽等所付的代價；建造費就係業主或者租客就裝修工程所付的款項。如果呢啲代價在租約入面有提及，就要另外打印花稅，唔可以淨係計租金嗰份。

稅率方面，根據稅務局印花稅收費表（IRSD123），租約提及的頂手費及建造費等代價，如根據租約須付租金，按代價的 4.25% 徵收；否則與買賣不動產的印花稅相同。商戶簽約嗰陣，要將頂手費同建造費的金額、付款安排同埋點計稅，全部在租約寫明；漏計呢筆稅，到打釐印嗰陣先發現預算唔夠，就會打亂開業資金安排。

仲要留意，頂手費同建造費的安排，唔單止影響稅，仲影響日後權益：頂手費包啲咩——裝修、設備、生意、牌照轉讓定係只係「入場費」——必須逐項列明。如果頂手費包括設備，要寫明設備清單同埋邊個擁有；如果包括牌照，要留意牌照未必可以轉讓，須另行申請。呢啲細節同租約釐印費一樣，要在簽約前傾掂，唔好簽完先至逐樣拗。

五、死約 vs 生約 vs 續租權：中斷租約條款、通知期點寫

「死約」指固定租期，租期內業主同租客都無權提前終止租約，除非租約有中斷租約條款（Break Clause）。「生約」就係死約期滿之後的安排，常見有兩種：一種係續租選擇權，即租客有權按約定條件續租一段時間；另一種係按期續租，例如按月續租，任何一方按通知期通知就可以終止。簽約嗰陣，必須搞清楚「生約」兩個字在你份租約入面究竟係邊一種，因為兩種的權利完全唔同。

中斷租約條款要寫明四樣嘢：邊一方有權行使（業主、租客定係雙方）、最早可以行使的日期、通知期有幾長、通知要用咩形式同點樣送達。除雙方表明相反意圖外，解除租約通知必須以書面形式作出，並按《物業轉易及財產條例》（第 219 章）第 62 條所訂的規格同方式送達；通知期如何計算以租約條款為準。實務上，通知要留低送達證據——掛號郵件、專人送達簽收——唔好只靠即時通訊訊息一句。

續租權仲有一個好多人忽略的保障：書面租約入面的續租權，按《土地註冊條例》可在土地註冊處註冊，不論租期係咪超逾 3 年。未註冊的續租權，對其後付出有值代價的真誠買家係冇約束力的——即係話，如果業主在租期內將舖位賣咗，新業主可以唔承認未註冊的續租權。租客如果重視續租權，就應該將租約註冊，唔好以為「份租約簽咗就穩陣」。

六、免租期陷阱：免租期計唔計入租期，直接影響釐印費同開業時間表

免租期最常見的陷阱，係唔搞清楚免租期計唔計入租期。兩種情況，釐印費計法唔同：如果免租期在租約生效日期之前，即係租約生效日之前嗰段免租，釐印費由租約生效日起計，不用將免租期計算在內；如果免租期計入租期內，首月租金減少，釐印費亦隨之減少。簽約嗰陣，免租期的起止日期、計唔計入租期，要在租約寫到明，唔好只寫「免租一個月」五個字。

免租唔等於免費。免租期內，租客一般仍須繳交管理費（如有）、冷氣費（如有）同差餉——房協商舖的招租辦法就係咁寫的。商戶做開業預算嗰陣，要將免租期的管理費、冷氣費、差餉計入去，唔好以為免租期就係零支出。另外，免租裝修期一般由租約生效後租客開始裝修起計，裝修進度要跟住免租期走。

時間表方面，免租期直接影響開業時間表。裝修要幾耐、牌照申請要幾耐、免租期有幾長，三者要一齊計。如果裝修拖期，免租期唔會自動延長，租客就要一邊畀租一邊裝修。實務上，商戶要在簽約前問自己：免租期夠唔夠做晒裝修同埋等牌照？如果唔夠，應該在簽約嗰陣爭取更長的免租期，或者在租約寫明裝修延誤的處理方法，唔好等到開唔到業先至嚟傾。

七、按金與個人擔保：按金金額屬合約約定；有限公司租客可能被要求股東個人擔保

按金金額係合約約定，法例冇規定一個劃一標準。本文唔會將任何常見月數寫成行業慣例，因為按金金額視乎業主、物業、地點同談判結果而定，商戶應該以自己份租約的條款為準。租約要寫明按金的金額、繳交時間、扣減條件同退還安排：邊啲情況業主可以扣按金（例如欠租、損壞物業）、退還期限係幾耐、退還嗰陣係咪要扣起部份作最後水電費結算。

作為個別機構的例子，房協商舖的招租辦法規定，簽約時按金相等於 3 個月租金＋管理費（如有）＋冷氣費（如有）＋差餉。呢個係房協商舖的安排，只作參考，唔好推廣為全行慣例。商戶比較不同舖位嗰陣，要將按金金額計入前期資金需求：按金連同首期租金、裝修費、頂手費，加埋先係真正的開業前期現金流出。

個人擔保方面，如果租客係有限公司，業主可能要求最少一名主要股東簽署個人擔保書，保證公司準時交租及充分履行合約內的一切責任——房協商舖的招租辦法就有呢個要求。簽個人擔保之前，股東要明白：擔保意味著公司欠租或者違約，業主可以直接向擔保人追討，擔保人的個人資產都會受影響。擔保的範圍（只擔保租金定係全部合約責任）、擔保期（只限死約期定係包括續租期），必須在簽署前問清楚，必要時諮詢律師。

八、簽約前檢查清單：查冊業權、確認用途、租約條款同牌照申請銜接

第一，查冊業權：簽約前要查土地登記冊，確認出租人係咪物業業主、物業有冇按揭或者其他產權負擔、出租人有冇權出租。房協商舖的招租辦法提醒，房協並不保證所承租的商舖適用於租客擬經營的行業，租客在簽署承租確認書前須事先查核所需資料及取得相關的專業意見。呢個提醒適用於所有舖位：處所適唔適合做你嗰行，要自己查，唔好假設業主包。

第二，確認用途：租約入面會寫明處所只可用作指定用途，大廈公契亦可能有用途限制。商戶要確認擬經營的行業符合租約用途、大廈公契同埋地契條款。如果打算做食肆，仲要留意牌照要求：租約條款直接影響牌照申請時間表（呼應 post-32、post-45）——例如租約生效日期、免租期長短、裝修期安排，全部會影響幾時可以入紙申請牌照、幾時可以開業。本文唔會重寫牌照內容，牌照程序請參考相關文章同各部門最新要求。

第三，逐項對租約條款：租金同各項費用係咪齊全、釐印費由邊個畀、死約生約點寫、中斷條款同通知期係咪清晰、免租期計唔計入租期、按金同擔保點寫、續租權有冇註冊打算。簽約前最好請律師審閱租約，特別係租期較長的情況：未註冊的文書對其後付出有值代價的真誠買家可能冇約束力，簽立形式同註冊安排應先諮詢律師。最後，POS 方面要分清：POS 只做付款方式記錄／分類對數，租約同牌照合規要按上面清單逐樣辦，POS 代替唔到。