門市天花板保養：漏水漬、剝落、燈槽點處理

一、天花板維修：先搞清責任落喺邊個

天花板滴水或者批盪剝落，第一個問題唔係點整，而係邊個負責整。屋宇署嘅立場（經地產代理監管局轉述）係：業主及住戶均有責任妥善管理和保養樓宇，包括解決滲水問題；如果物業出現滲水，業主一般應先自行查明滲水原因，並按需要與其他業主或有關住戶協調。留意，呢個係對樓宇整體保養嘅責任表述，唔等於話「租戶一定負責」或者「業主一定負責」。（來源：地產代理監管局《專業天地》2023 年 9 月號（轉述屋宇署），查閱日期：2026-10-20）

東區區議會文件入面，地區聯合辦公室回覆得更具體：樓宇業主有責任維修和管理其樓宇，包括解決樓宇加建及改建後因增加衞生設施或排水喉管所引致嘅滲漏水問題；私人物業內部出現滲漏水，業主應首先自行檢驗滲漏水原因，視乎情況同需要與有關住戶及業主協調，進行維修工程。對政府部門嚟講，被發出法定命令嘅對象係業主；屋宇署網站設有免費搜尋服務，供公眾查閱按《建築物條例》第 24、26、26A 及 28 條發出命令嘅遵從狀況，未獲遵從嘅命令，屋宇署會對業主採取執法行動。（來源：東區區議會食物環境衞生事務委員會文件（地區聯合辦公室回覆）；地產代理監管局《專業天地》2023 年 9 月號，查閱日期：2026-10-20）

去到商鋪租賃關係，維修費用最終由業主定租戶承擔，要視乎個別租約條款，冇得一概而論。店主簽租約之前，最好將天花板、喉管、防水呢啲維修責任寫清楚，唔好靠口頭承諾；接手之後發現問題，先睇租約，再按租約搵對應嘅人。（來源：地產代理監管局《專業天地》2023 年 9 月號（轉述屋宇署）；東區區議會文件，查閱日期：2026-10-20）

二、漏水漬由邊度嚟：四個常見滲水原因

天花板出現水漬，源頭未必喺你舖上面。食物環境衞生署列出四個常見滲水原因：第一，樓上、毗鄰或本身單位嘅排水管漏水；第二，樓上、毗鄰或本身單位嘅供水管漏水；第三，樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損；第四，污水或雨水經由大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。搵維修之前，先判斷屬於邊一類，唔同源頭，搵嘅人同做法都唔同。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

對門市嚟講，第四類特別常見：頂層舖位或者外牆老化嘅大廈，打風落雨之後天花就出水漬。呢類由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致嘅滲漏，喺正常情況下唔會構成公眾衞生嘅妨擾問題，後面第七節會講點解搵滲水辦都幫唔到手。總之，見到水漬先唔好急住剷灰油油，搵啱源頭先係第一步。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

三、接手舖位前：天花係必睇位

屋宇署提醒二手物業準買方：要親自視察，特別留意單位係咪有水漬或滲水情況，問賣方幾時更換或者維修過水管、排水渠等設施；有需要嘅話，購買之前委聘專業人士檢驗同評估物業狀況。門市租戶接手舖位，道理一樣：簽約之前抬頭望下天花，有冇水漬、霉跡、批盪修補過嘅痕跡，問業主或者代理上一次整天花係幾時。（來源：地產代理監管局《專業天地》2023 年 9 月號（轉述屋宇署），查閱日期：2026-10-20）

接手嗰陣最好將天花現況影低留底，連同交收紀錄一齊存檔。日後天花出問題，究竟係接手之前已經有，定係你租用期間先出現，呢啲相就係釐清責任嘅起點。（來源：地產代理監管局《專業天地》2023 年 9 月號（轉述屋宇署）；東區區議會文件，查閱日期：2026-10-20）

四、發現天花滲水：應該點做

食環署講明：業主有責任維修及管理其樓宇，包括解決滲水問題。如果懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，應該盡快同有關住戶商討，要求對方協助檢驗，搵出滲水原因同進行維修工程；亦可以向大廈管理公司或者業主立案法團求助；有必要嘅話，聘請建築同法律顧問，根據大廈公契內容要求負責人士停止滲水，甚至提出索償。門市店主遇到天花滲水，流程一樣：先同樓上商討，唔掂就搵管理處同法團。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

如果自己傾唔掂，就有官方渠道：滲水投訴調查聯合辦事處（聯辦處）由食物環境衞生署同屋宇署成立，提供「一站式」服務處理樓宇滲水投訴，職責係執行《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）相關條文，減除滲水妨擾；有需要會轉介個案畀屋宇署（按《建築物條例》第 123 章處理樓宇及排水渠失修）或者水務署（按《水務設施條例》第 102 章制止浪費供水）。另外，市民可以參考「滲水事宜專題網頁」（waterseepage.gov.hk）上面嘅滲水調查及維修服務人士／承建商名單同調解員名單，搵合資格嘅人幫手。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

五、聯辦處調查程序：三個階段點行

舉報之前，應該先向物業管理公司求助；如果管理處調查之後仍然冇辦法同鄰居協商解決，先至致電「1823」向聯辦處求助。聯辦處喺接獲舉報之後 6 個工作天內會聯絡舉報人。記住，聯辦處係喺管理處搞唔掂之後先介入，唔係第一站。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

第一階段用非入侵式方法：以紅外線熱成像分析配合電子濕度儀分析滲水情況，唔使進入上層單位都可以初步確定滲水源頭。確定滲水情況嘅門檻係滲水位置濕度數值達 35% 或以上。如果有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出「建議維修通知書」，要求喺 28 個曆日內自行檢查同完成維修；簡單直接而且獲得配合嘅個案，預計可以喺接獲舉報後約 14 個工作天發出呢份通知書。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁；東區區議會文件，查閱日期：2026-10-20）

如果「建議維修通知書」期限屆滿之後滲水持續，聯辦處會同步進行第二階段（基本調查：濕度監測、排水口色水測試）同第三階段（專業調查：地台蓄水測試、牆身灑水測試、供水喉管反向壓力測試、濕度監測；合適個案可以用微波濕度探測儀或微波斷層掃描）。呢套程序喺 2026 年 7 月 16 日起實施，店主有個心理準備：調查唔係一日搞掂。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁；東區區議會文件，查閱日期：2026-10-20）

六、執法同罰則：唔理會有代價

如果確定滲水源頭構成衞生妨擾，聯辦處會按《公眾衞生及市政條例》發出「妨擾事故通知書」，着令喺指明期限內減除妨擾；期限屆滿之後會覆檢，有需要會做確證測試；唔遵從嘅個案會按證據提出檢控，亦可以向法庭申請「妨擾事故命令」，同埋向冇履行責任嘅業主收回檢驗費用。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

《2025 年公眾衞生及市政（修訂）條例》喺 2025 年 8 月 17 日起實施，提高咗罰則：唔遵從「妨擾事故通知」，罰款提高到 $25,000 及每日 $450；唔遵從「妨擾事故命令」，罰款提高到 $50,000 及每日 $600；無合理辯解而唔遵從「擬進入處所通知書」，最高可罰款 $5,000；可以進入單位調查衞生妨擾嘅時段延長到上午 7 時至下午 10 時。對拒絕合作嘅業主或住戶，聯辦處會向法庭申請手令進入有關單位調查，調查時間會延長。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

七、兩個限制要知：雨水滲漏同假天花

第一個限制：由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致嘅滲漏，以及供水喉管破損引致嘅滲水，喺正常情況下都唔會構成公眾衞生嘅妨擾問題，聯辦處唔會引用第 132 章採取執法行動，會按既定程序停止跟進；但會勸喻大廈業主立案法團安排檢查天台或外牆狀況同進行所需修葺工程，有需要轉介屋宇署處理樓宇安全問題。門市天花因為天台滲水出現水漬，多數屬於呢一類：聯辦處幫唔到手，要循法團同業主途徑處理，唔好嘥時間等官方調查。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁，查閱日期：2026-10-20）

第二個限制同門市裝修好有關：微波斷層掃描喺以下情況冇辦法有效使用——受滲水影響嘅混凝土天花有剝落、有喉管或其他設施阻礙、喺天花鋪置磚瓦飾面或者有假天花。門市好多都裝咗假天花連燈槽，呢類個案要繼續用傳統測試方法（地台蓄水測試、牆身灑水測試等）。所以舖頭裝修嗰陣預留檢查活口，日後真係要查滲水，師傅先至有位落手。（來源：食物環境衞生署滲水常見問題頁；東區區議會文件，查閱日期：2026-10-20）

八、石屎剝落：徵兆同處理

天花板水漬唔理，落去就可能係石屎剝落。香港工程師學會喺 2023 年 8 月 9 日嘅新聞稿入面關注接二連三發生嘅混凝土（俗稱石屎）剝落事件；按屋宇署 2023 年 7 月中數字，未遵辦強制驗樓通知嘅樓宇約 4,800 幢。學會建議市民定期目測檢測，留意幾個徵兆：大廈石屎表面係咪出現水漬、鏽漬、漏水、裂縫；批盪、瓷磚、油漆、牆紙係咪有剝落跡象；表面係咪隆起。店主每隔一排抬頭望下自己舖頭天花，唔使成本。（來源：香港工程師學會新聞稿（2023 年 8 月 9 日），查閱日期：2026-10-20）

處理方面，學會嘅方針係預防勝於治療：將檢查樓宇健康狀態作為樓宇日常保養工作嘅一部分；業主應該定期搵註冊檢驗人士進行定期驗樓保養，有助及時發現問題；安排註冊結構工程師等專業人士制定修補方案；由註冊承建商進行復修。技術上可以用水分含量測定檢測石屎含水量，或者用紅外線熱像探測分析溫度分佈，推斷石屎質量。（來源：香港工程師學會新聞稿（2023 年 8 月 9 日），查閱日期：2026-10-20）

九、假天花燈槽電力安全：動工前風險評估

門市天花多數係假天花連燈槽，上面走滿電線。機電工程署喺《電力快訊》2024 年 5 月第 37 期講明：已經喺 2020 年版《電力（線路）規例工作守則》嘅守則第 4G(7) 條，訂明喺假天花內工作嘅安全措施；如果喺假天花內進行低壓電力裝置嘅電力工作，要同時遵守守則第 4G(7) 同 4G(1) 條。換句話說，搵人拆燈槽、加射燈、執電線，唔係求其搵個師傅就得。（來源：機電工程署《電力快訊》第 37 期，查閱日期：2026-10-20）

按守則第 4G(7) 條，註冊電業承辦商或者固定電力裝置擁有人，喺工作開始之前要指派合資格人士做針對該工作嘅風險評估，搵出喺假天花內工作所有潛在危險。風險評估最少要包括四樣：第一，測試天花龍骨係咪帶電；第二，參照電路圖識別工作範圍附近嘅電力裝置同電路，測試外露導電部分同外來導電部分係咪帶電，以及檢查有冇損壞嘅電纜；第三，喺可行嘅情況下，關掉工作範圍內假天花入面嘅電力裝置同電路；第四，建議向工人提供合適嘅個人防護裝備，例如絕緣手套。之後要按風險評估結果制定合適嘅工作方法說明；如果結果顯示工作區附近帶電或者唔安全，或者冇合適嘅工作方法說明可以將風險降到合理水平，就唔應該喺嗰個範圍工作。（來源：機電工程署《電力快訊》第 37 期，查閱日期：2026-10-20）

喺假天花內對已斷電設備進行電力工作，仲要同時遵守守則第 4G(1) 條關於低壓裝置工作嘅安全措施：進行電力工作之前，電力設備要隔離，並且以認可嘅電壓指示器驗證唔帶電，仲要發出工作許可證。機電工程署喺網上公布全港註冊電業承辦商名單，聘用之前可以上網核實。假天花動工期間，收銀區一樣要開門做生意，POS 系統要頂得順。POSKing「POS 系統＋收銀鏡頭套裝」HK$4,950 一次性買斷免月費，免月費年費（來源：根據本系列既定實價，查閱日期：2026-10-20）。其他產品價格未確認，需報價。至於門市玻璃門嘅保養（清潔、鉸位、爆裂徵兆），本系列另有專文《門市玻璃門保養與安全：清潔、鉸位、爆裂徵兆》（slug：hk-shop-store-glass-door-maintenance-guide），本文唔講。（來源：機電工程署《電力快訊》第 37 期；本系列文章 hk-shop-store-glass-door-maintenance-guide，查閱日期：2026-10-20）