商戶開店選址實務：人流、租金、租約、裝修、牌照評估指南

開場：片頭＋點題

［音樂：節目片頭音樂］阿 May：大家好，歡迎收聽 POSKing 電腦急救室，我係阿 May。今日呢集講開店選址，簽約之前要評估人流、租金、牌照、租約、裝修，先至唔會租咗舖先發現人流唔啱、租金負擔唔嚟、牌照唔啱用、裝修唔批、租約條款同自己諗嘅唔同。

阿 May：身邊呢位係 POSKing 技術專家師傅，師傅你好。師傅：你好，阿 May，各位聽眾好。今日我哋由人流評估講起，講到租金評估、處所用途、牌照、通風、消防、招牌、租約、差餉地租、商業登記，臨尾仲有簽約前檢查清單。阿 May：即係簽約之前，一次過對晒成張清單。師傅：啱，任何一項唔啱，都值得再諗清楚先好簽。

嘉賓對話：人流點評估

阿 May：師傅，選址第一樣要睇人流，點樣數先準？師傅：人流數據係指喺一個界定地理範圍內行人移動的數據，可以按社區、街道、行人路、舖面咁量度，按星期幾同按時段拆分，睇到最繁忙的日子同時段。根據 Symaps《Pedestrian flow and traffic data for retail》（查閱日期：2026-10-19），人流數據可以按唔同精細程度量度，例如社區、街道、行人路、舖面；按星期幾及按時段拆分，可以睇到最繁忙的日子及時段。阿 May：即係唔好只問「多人唔多人」，要問邊日、邊個時段多人。師傅：啱。最基本係人工數人次，用計數器或者點算表喺門口數人。根據 GrowthFactor《How to Measure Foot Traffic In Store: 5 Methods Compared》（查閱日期：2026-10-19），人工數人次是最基本的量度方法，用計數器或點算表在門口數人，準確度約 85–95%（一人、一個入口），成本低，但費人手、只覆蓋有人數數的時段，而且只有總人數，冇行為數據。自動感應器就可以全日計。根據 Symaps《Pedestrian flow and traffic data for retail》（查閱日期：2026-10-19），自動感應器（紅外線、激光感應器、鏡頭、計數器）可以實時量度行人路或入店人數，準確度高，但因為要安裝實體感應器，成本較高。根據 Symaps《Pedestrian flow and traffic data for retail》（查閱日期：2026-10-19），以匿名智能手機 GPS 數據為基礎的人流數據，唔使安裝實體感應器，就可以睇到一個範圍內行人的移動；樣本數量足夠代表性時，可以用來比較唔同地點的人流、評估新地點潛力，量度精細度可達街道或行人路水平。根據 GrowthFactor《How to Measure Foot Traffic In Store: 5 Methods Compared》（查閱日期：2026-10-19），Google 地圖的「繁忙時段」用匯總及匿名化的 Google 用戶位置數據，顯示一個地點按小時及按日子一般有幾繁忙；Google 商家檔案洞察可以睇到顧客點樣搵到商戶，例如要求路線、致電、瀏覽網站。兩者適合做相對比較，唔應當作絕對人數。根據 Retail Sensing《Why Count Pedestrian Footfall through a City Centre?》（查閱日期：2026-10-19），自動行人計數器可以全日、每日持續計數；可以提供的數據包括按年趨勢、相對上個月變化、一個月內最繁忙的一日、一日內最繁忙時段，以及唔同地點的人流比較。

阿 May：數人次要數幾耐？數一次夠唔夠？師傅：唔夠，唔好只睇單一時段。根據 Symaps《Pedestrian flow and traffic data for retail》（查閱日期：2026-10-19），決定開店之前，要答到：呢個地區係平日繁忙定週末繁忙？日頭定夜晚繁忙？高峰時段同高峰日子係幾時？呢啲答案係咪配合自己的生意？尤其對營業額大半靠到訪人數的行業，例如麵包店、餐廳，更要事先確認。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），相似的客群結構會形成類似的人流，人群流動的時段亦大致相同。住宅區的人流通常出現在返工返學時間，即朝早同近黃昏較多人走動；商業區的人流最高峰通常係午餐時段。阿 May：即係要分開平日、週末、日頭、夜晚數。師傅：啱，仲要分方向。根據 Retail Sensing《Why Count Pedestrian Footfall through a City Centre?》（查閱日期：2026-10-19），行人計數可以分方向統計，例如每 15 分鐘或每小時，分別記錄兩個方向的人數。只數總數而唔分方向，會睇唔到邊個方向先係真正經過舖面門口的人流。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），實地觀察要留意行人行走路徑：舖面係咪喺返工返學的路線上經過，定係要過馬路先幫襯到。呢一點對快餐店同茶餐廳尤其重要。

阿 May：交通配套點影響人流？師傅：好大影響。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），舖面如果啱啱喺港鐵站出入口旁邊，幾乎有穩定的人流保證，亦更有機會降低營運壓力，但呢類位置租金通常比較貴。冇地鐵站嘅商場，交通配套會完全唔同。根據香港01《領達廣場直擊｜領展首自建商場開業 出租率83% 天台公園添賣點》（查閱日期：2026-10-19），領達廣場附近冇地鐵站，直達商場的公共交通工具主要為小巴和巴士；商場透過行人天橋及升降機塔網絡連接安達邨、安泰邨及秀茂坪一帶，方便周邊居民前往；附近五個居屋項目的居民，步行約 10 分鐘便可抵達商場。以上係單一商場例子，唔係普遍數字。阿 May：咁附近有咩商戶，都會影響人流？師傅：會。根據 Symaps《Pedestrian flow and traffic data for retail》（查閱日期：2026-10-19），除咗商場本身的人流，亦要知道附近有咩其他商戶同興趣點，先可以辨認競爭對手、了解邊啲商戶帶動人流、附近有咩帶動人流的商戶。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），人群聚集會形成群聚效應，消費者通常會揀一個地點集中解決餐飲需求。例如香港旺角有好多價錢相宜的餐廳聚集，旺角主要人流為學生；呢類地區除咗人流穩定，亦有相似消費習慣的顧客聚集，可以幫餐廳較快吸引目標顧客。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），選址時常見的人流指標係每分鐘係咪至少有 20 人會經過店舖，呢個指標對小食店、快餐店業者尤其適用。呢個係小食店、快餐店語境的指標，唔可以直接套用到其他行業。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），好多餐廳會揀喺便利店或連鎖餐飲品牌附近開舖，希望透過人群聚集達到基本人流；便利店、連鎖品牌的選址往往經過非常嚴格的評估。商場主力租戶同街市都可以成為人流錨點。根據香港01《領達廣場直擊｜領展首自建商場開業 出租率83% 天台公園添賣點》（查閱日期：2026-10-19），領達廣場二樓主打民生服務，引入洗衣店、藥房及髮型屋等，兩端有主力租戶進駐，包括惠康及中式酒樓；地下層設有與「香港街市」合作的街市「Fresh Park」，面積達 1.6 萬平方呎。以上係單一商場例子，唔係普遍數字。住宅人口本身係社區商場的人流基礎。根據星島頭條《領展領達廣場正式開幕 出租率83% 服務區內16萬街坊 料民生零售市道平穩》（查閱日期：2026-10-19），領達廣場服務輻射範圍為整個安達臣道發展區，以及安達、安泰、秀茂坪和寶達等周邊社區，覆蓋約 16 萬名居民；安達臣道新發展區約有 3 萬人口，目前約一半已入住。入住率未滿的地區，人流仍會隨入伙而變化。

阿 May：代理俾個人流數字，係咪信得過？師傅：要睇係邊日、邊個時段數出嚟。單一日、尤其有宣傳或開幕活動的日子，唔可以當作日常人流。根據星島頭條《領展領達廣場正式開幕 出租率83% 服務區內16萬街坊 料民生零售市道平穩》（查閱日期：2026-10-19），香港有商場例子顯示平日同週末人流差距可以好大：領展領達廣場平日人流約 3,000 人次，週末為平日的兩倍。以上係單一商場例子，唔係普遍數字。根據香港01《領達廣場直擊｜領展首自建商場開業 出租率83% 天台公園添賣點》（查閱日期：2026-10-19），同一商場的試業期同正式開幕日人流可以差好遠：領展領達廣場試業期（10月6日至11日）平均每日顧客流量約為 8,900 人次，其中週末兩日（10至11日）平均逾 11,300 人次，正式開幕當日（13日）客流更突破 22,000 人次。單一日、尤其有宣傳或開幕活動的日子，唔可以當作日常人流。阿 May：即係開幕日幾萬人流，唔等於平日都有幾萬。師傅：啱，試業期、週末、開幕日數字唔好直接當平日生意推算。

阿 May：路過多人，係咪等於入店多人？師傅：唔係，路過人次同入店人數係兩回事。根據 GrowthFactor《How to Measure Foot Traffic In Store: 5 Methods Compared》（查閱日期：2026-10-19），行人流量同入店人數係兩回事：行人流量可以指經過一個地點的人數，入店人數係指進入舖面的人數。錄像及 AI 分析除咗數入店人數，亦可以量度「路過但冇入店」的人流，即行人走近但冇入店，呢個數據對改善櫥窗展示好重要。轉化率要分開計。根據 GrowthFactor《How to Measure Foot Traffic In Store: 5 Methods Compared》（查閱日期：2026-10-19），轉化率的計算方法係（交易宗數 ÷ 總到訪人數）× 100%。純屬舉例：舖面有 800 名訪客、錄得 200 宗交易，轉化率就係 25%。人流低但轉化率高的舖面，生意可以好過人流高但轉化率低的舖面。根據 GrowthFactor《How to Measure Foot Traffic In Store: 5 Methods Compared》（查閱日期：2026-10-19），不同零售類別的典型轉化率唔同：雜貨 20–40%、快餐 40–60%、服裝 15–30%、電子產品 10–20%、專門零售 15–30%、大型超市／量販 10–20%。呢啲係一般零售參考數字，唔係香港 POS 或電腦維修等特定行業的數字，唔可以直接套用。阿 May：車流多人呢？師傅：車流量高唔等於人流好。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），車流量高唔等於人流好。工廠區附近往往有相當高的車流量，但未必適合所有店舖；如果餐廳門外位置唔停得車，例如雙黃線、附近冇泊車位、對住巴士站或準備上高速公路等位置，雖然曝光率高，但揸車的顧客可能因為太唔方便而放棄前往幫襯。

阿 May：天氣會唔會影響人流？師傅：會，落雨嗰日數到嘅人流，唔可以當平日人流。根據香港天文台《Rainstorm Warning System》（查閱日期：2026-10-19），香港雨季一般係 4 月至 9 月，5 月及 6 月的雨勢可以特別大及持續，造成嚴重交通擠塞，間中引致嚴重水浸及山泥傾瀉。根據香港天文台《Rainstorm Warning System》（查閱日期：2026-10-19），香港暴雨警告的分級按每小時雨量劃分：黃色為超過 30 毫米，紅色為超過 50 毫米，黑色為超過 70 毫米。黑色暴雨警告生效時，呼籲市民留在室內或在安全地方暫避，直至大雨過去；已在工作地點的人除非有危險，否則應留在原地。根據香港天文台《Rainstorm Warning System》（查閱日期：2026-10-19），紅色或黑色暴雨警告生效時，天文台提醒駕駛人士要留意可能出現嚴重道路水浸及交通擠塞，市民應避免走近容易水浸的水道或經過水浸地區。呢類天氣下的街上人流，唔可以當作平日人流。阿 May：即係數人次要避開暴雨警告日子，或者分開記錄。師傅：啱，唔好用惡劣天氣嗰日嘅數字去推算平日生意。

阿 May：代理話「呢頭每日幾萬人流」，點樣核實？師傅：要問數字點樣得出，唔好只聽一個數字。根據地產代理監管局《有關：虛假物業廣告》（致地產代理公司負責人／管理層通函）（查閱日期：2026-10-19），地產代理監管局提醒，持牌地產代理不得安排或准許發出任何全部或部分與其地產代理業務有關、並載有在要項上屬虛假或具誤導性陳述或詳情的廣告；呢項規定同時適用於網上廣告。根據地產代理監管局《紀律研訊案例選輯 - 第二輯（節錄）：發放誤導性新聞稿》（查閱日期：2026-10-19），有紀律研訊案例顯示，一間地產代理公司的分行經理在未核實買方身分下，向公司市場資訊部提供資料，導致公司發放載有虛假或具誤導性資料的新聞稿；紀律委員會裁定公司違反相關規例，予以譴責及罰款港幣二十萬元，並暫時吊銷該分行經理牌照兩個月。未經核實的說法一旦對外發放，可以構成違規。阿 May：咁實際點核實？師傅：要求對方講明數字係點樣得出：邊日、邊個時段、數咗幾耐、邊個方向、係路過人次定入店人次、包唔包開幕或宣傳活動日子，並且自己在唔同時段親自再數一次，對照平日、週末、繁忙同非繁忙時段。只聽一個數字而唔問計算方法，冇辦法判斷數字係咪可靠。

阿 May：人流評估有咩常見伏位？師傅：有六個要避。第一，只睇單一時段。根據 Symaps《Pedestrian flow and traffic data for retail》（查閱日期：2026-10-19），只睇單一時段係常見伏位。一個地點可以平日同週末、日頭同夜晚的人流完全唔同；只在一個時段數過一次，就會錯估日常人流。第二，忽略方向性。根據 Retail Sensing《Why Count Pedestrian Footfall through a City Centre?》（查閱日期：2026-10-19），忽略方向性係常見伏位。行人計數分方向統計先睇到邊個方向先係經過舖面的人流；唔分方向的總數，會將對面行人路或反方向的人流都計埋，誇大實際經過舖面門口的人數。第三，忽略平日週末差異。根據星島頭條《領展領達廣場正式開幕 出租率83% 服務區內16萬街坊 料民生零售市道平穩》及香港01《領達廣場直擊｜領展首自建商場開業 出租率83% 天台公園添賣點》（查閱日期：2026-10-19），忽略平日週末差異係常見伏位。香港商場例子顯示週末人流可以係平日的兩倍，試業期同開幕日人流更可以遠高於平日；只用週末或開幕日數字推算平日生意，會高估。以上係單一商場例子，唔係普遍數字。第四，將車流當人流。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），將車流當人流係常見伏位。車流量高、曝光率高，唔代表顧客方便停低幫襯；門口唔停得車、附近冇泊車位，會令揸車顧客卻步。第五，將路過人次當入店顧客。根據 GrowthFactor《How to Measure Foot Traffic In Store: 5 Methods Compared》（查閱日期：2026-10-19），將路過人次當入店顧客係常見伏位。路過但冇入店的人流唔會直接變成交易；要分開睇路過人次、入店人次同轉化率，先可以判斷人流係咪真係幫到生意。第六，只睇人流多、唔睇客群係咪啱。根據 Eats365《2026香港租舖注意事項、流程同選址技巧！》（查閱日期：2026-10-19），只睇人流多、唔睇客群係咪啱係常見伏位。揀地段時要先了解地段特色同主要客群係咪符合品牌定位；客群結構唔同，人流時段同消費習慣都會唔同。仲有一點：根據 Retail Sensing《Why Count Pedestrian Footfall through a City Centre?》（查閱日期：2026-10-19），行人計數數據亦可以用來判斷一個市中心係改善緊定流失緊生意，以及邊啲地點值得投資；同時，人流數據亦有助釐定可以收取的租金水平。換句話講，人流高的地點，租金往往已經反映咗人流價值，唔可以只睇人流多就當抵租。

嘉賓對話一：處所用途＋牌照分流

師傅：第一步係核對處所係咪可用作擬經營用途。根據食物環境衞生署《How to Apply for Restaurant Licence》申請指引（查閱日期：2026-10-19），簽租約之前，要核對入伙紙准許用途、政府租契條件、相關法定圖則，仲要去屋宇署查閱已批准圖則，睇下有無違例建築工程會影響處所適用性。阿 May：即係唔好淨係睇舖面啱唔啱心水，文件要先對。師傅：啱，文件唔啱，裝修做幾靚都冇用。

師傅：牌照要分流。根據食物環境衞生署《Guide on Types of Licences Required》（查閱日期：2026-10-19），堂食生意要領食肆牌照，分普通食肆牌照同小食食肆牌照；只做外賣、工場生產、到會等唔設堂食的，要領食物製造廠牌照，唔係用食肆牌照代替。根據食物環境衞生署《Guide on Types of Licences Required》（查閱日期：2026-10-19），普通食肆牌照可以用任何烹調方法；小食食肆牌照只可以用簡單烹調方法，例如煲、燉、蒸、燜、簡單煎炸，唔包括深炸同爆炒，煮食過程唔可以產生大量油煙。阿 May：咁即係餐牌決定牌照，唔係牌照就餐牌。師傅：啱，揀舖之前要對照自己餐牌用咩煮法，簽約之後先發現牌照唔啱用，就會好被動。牌照同收銀流程點樣唔同，見《開餐廳前先搞清牌照：普通食肆、小食食肆、食物製造廠的收銀流程完全唔同》（post-32）。

師傅：申請文件都要預早準備。根據食物環境衞生署《Guide on Types of Licences Required》（查閱日期：2026-10-19），申請食肆牌照要交 FEHB 94 表格，連同三份按比例繪製的圖則；處所喺私人樓宇，要另外交政府租契合規自我聲明。根據食物環境衞生署《Guide on Types of Licences Required》（查閱日期：2026-10-19），暫准牌照係畀已經符合基本衞生、建築同消防要求的處所，有效期 6 個月，期內要完成其餘要求先換到正式牌照；櫃枱申請文件齊全，1 個工作天內可以攞到。根據食物環境衞生署《Guide on Types of Licences Required》（查閱日期：2026-10-19），賣受限制食物要另領許可證，包括壽司、刺身、生吃蠔、生吃肉、切開生果、非瓶裝飲品、冷凍甜點、奶類及奶類飲品、中式涼茶、涼粉等。根據食物環境衞生署《Sale of restricted foods online》（查閱日期：2026-10-19），網上售賣受限制食物要另領網上售賣許可證，每種食物分開領證，仲要喺網站展示許可證編號、登記地址同獲准售賣的食物，等客人可以去食環署網站核對。

嘉賓對話二：酒牌、商業登記、通風、消防、招牌、無障礙

阿 May：賣酒呢？係咪食肆牌照包埋？師傅：唔係，賣酒要另向酒牌局領酒牌。根據食物環境衞生署《Guide on Types of Licences Required》（查閱日期：2026-10-19），賣酒要另向酒牌局領酒牌，唔係食肆牌照包埋。根據立法會文件《Fees in respect of Liquor Licences》（查閱日期：2026-10-19），酒牌年費方面，有酒吧的處所一年 HK$3,940；無酒吧的處所一年 HK$1,990。但 2026-01-15 至 2027-01-14 寬免期內，發出／續期且有效期 1 年或以下嘅酒牌費用扣減至 HK$0。賣酒嘅申請同續牌細節，見《餐廳賣酒唔止一張牌：酒牌申請、續牌、售酒合規全拆解》（post-47）。阿 May：咁開業之後呢？師傅：根據 Sleek《What is a Business Registration Certificate in Hong Kong?》（查閱日期：2026-10-19），開業後 1 個月內要向稅務局申請商業登記。根據 Sleek《What is a Business Registration Certificate in Hong Kong?》（查閱日期：2026-10-19），1 年證總費用 HK$2,350，包括登記費 HK$2,200 同破產欠薪保障基金徵費 HK$150；3 年證總費用 HK$6,170，包括登記費 HK$5,720 同徵費 HK$450；分行證 1 年 HK$230，包括登記費 HK$80 同徵費 HK$150；分行證 3 年 HK$658，包括登記費 HK$208 同徵費 HK$450。

師傅：裝修方面，通風同消防要一齊睇。根據食物環境衞生署《Food Hygiene Code》第 2.14.1 條（查閱日期：2026-10-19），食肆同工廠食堂座位區如果自然通風唔夠，即可開啟窗戶面積少於樓面面積 1/10，要設機械通風，每人每小時唔少過 17 立方米室外新鮮空氣；座位區、廚房／食物房、廁所要各自有獨立通風系統。純屬舉例：一個坐 50 人的座位區，按每人每小時 17 立方米計，需要每小時 850 立方米室外新鮮空氣。根據消防處《Circular Letters / Code of Practice / Notice / Guidance / Checklist》（查閱日期：2026-10-19），消防裝置要由註冊消防裝置承辦商定期檢查同測試，檢查後發出 FS251 消防裝置及設備證書；裝修改動消防裝置，完工後同樣由註冊承辦商發出 FS251 證書。阿 May：咁招牌呢？師傅：根據屋宇署《Validation Scheme for Unauthorised Signboards》（查閱日期：2026-10-19），招牌屬建築工程，未經建築事務監督批准圖則及同意展開工程即屬違例；較小規模招牌可以按小型工程監管制度以簡化程序進行。根據屋宇署《Validation Scheme for Unauthorised Signboards》（查閱日期：2026-10-19），2013 年 9 月 2 日之前豎立的違例招牌，可以經招牌檢核計劃檢驗及認證，核准有效期 5 年，期滿要重新檢核或者拆除。裝修三關點行先，見《開店裝修合規：食肆開店三關——招牌、消防、通風點行先》（post-45）。

師傅：仲有無障礙安排。根據屋宇署《Practice Note APP-176》（查閱日期：2026-10-19），現行作業備考為 APP-176，2026 年 9 月首發；強制性要求經修訂《建築物（規劃）規例》實施，鼓勵性質的設計經作業備考及《設計手冊：暢道通行2026》推行。阿 May：即係選址嗰陣要睇埋門口、通道、廁所？師傅：啱，選址時要睇埋門口、通道、廁所係咪方便輪椅同行動不便人士出入。呢個唔係裝飾，係客人入唔入到嚟、行唔行得順嘅基本安排。

嘉賓對話三：租約條款、釐印費、差餉地租

阿 May：租約呢？有咩要逐項核對？師傅：根據社區法網（CLIC）租約釐印及租約指引（查閱日期：2026-10-19），簽約前逐項核對租約條款：租金、按金、免租期、續租安排，包括有無續租權、通知期限、新租金點計，以及用途限制、維修責任、提前終止、交吉要求。根據社區法網（CLIC）租約釐印及租約指引（查閱日期：2026-10-19），續租安排以租約訂明為準，簽約前確認清楚，唔能夠假設到期自動續。租約深拆，見《簽舖租約前必查：釐印、差餉、按金、免租期同續租權》（post-49）。

師傅：講到租金，唔好淨係睇月租一個數字。簽約前逐項核對租約條款嗰陣，要將租金同按金、免租期、釐印費、差餉同地租一齊睇，因為釐印費係按租金同租期計，差餉同地租邊個畀要租約寫明，按金同免租期亦以租約訂明為準，簽約之前要一齊計清楚。根據差餉物業估價署《Glossary of Commonly Used Terms》（查閱日期：2026-10-19），應課差餉租值係差餉物業估價署估計物業喺指定估價日期的公開市場年租價值。簽約之前可以睇下應課差餉租值作為其中一個參考，但要記住，呢個係估價日期的估計價值，唔係保證而家市場租金，真正要畀的租金以租約訂明為準。阿 May：即係租金平都唔一定抵？師傅：啱，租金幾平都唔係唯一標準。處所用途、牌照分流、通風、消防、招牌、租約條款任何一項唔啱，租金幾平都唔好簽。

阿 May：租金同預期營業額點樣一齊睇？師傅：租金係簽約之後要按租約承擔的固定開支，簽約之前要將租金連同差餉、地租、釐印費等一齊加埋，對照自己預期營業額去睇，睇下自己嘅生意預算係咪承擔得到。呢度冇一個適用於所有行業的劃一比例，唔好用一個聽返嚟的百分比去決定簽唔簽，關鍵係用自己嘅數字去對照。續租租金風險更加要簽約前講明。根據社區法網（CLIC）租約釐印及租約指引（查閱日期：2026-10-19），續租安排以租約訂明為準，簽約前確認清楚，唔能夠假設到期自動續。簽約前要確認有無續租權、通知期限、新租金點計。如果租約冇寫明續租時新租金點計，續租嗰陣租金就係未知數，呢個風險要簽約之前問清楚，唔好假設到期會按舊租金續。

師傅：釐印費按租期計。根據社區法網（CLIC）《Stamping Procedures》（查閱日期：2026-10-19），租期唔超過 1 年，按總租金 0.25%；租期超過 1 年至 3 年，按年租或平均年租 0.5%；租期超過 3 年，按年租或平均年租 1%；租期未定或不確定，按年租或平均年租 0.25%。根據社區法網（CLIC）《Stamping Procedures》（查閱日期：2026-10-19），每份副本另收 HK$5；按金唔計入釐印計算；租金要向上進位至最接近 HK$100，釐印費向上進位至最接近 HK$1。根據社區法網（CLIC）《Stamping Procedures》（查閱日期：2026-10-19），法例無規定邊一方畀釐印費，由雙方協議，常見做法係各畀一半。純屬舉例：月租 HK$30,000，租期 2 年，年租 HK$360,000，按 0.5% 計，釐印費 HK$1,800，另加每份副本 HK$5。

阿 May：差餉同地租呢？邊個畀？師傅：根據 1823《How to calculate the amount of rates and Government rent payable of a property?》（查閱日期：2026-10-19），非住宅物業差餉按應課差餉租值 5% 計算；地租按應課差餉租值 3% 計算。根據差餉物業估價署《Glossary of Commonly Used Terms》（查閱日期：2026-10-19），應課差餉租值係差餉物業估價署估計物業喺指定估價日期的公開市場年租價值。根據 1823《How to calculate the amount of rates and Government rent payable of a property?》（查閱日期：2026-10-19），差餉同地租邊個畀，租約要寫明，簽約前確認。純屬舉例：應課差餉租值 HK$360,000，差餉每年 HK$18,000，地租每年 HK$10,800，兩項合計每年 HK$28,800，即每月 HK$2,400。

嘉賓對話四：資助歷史回顧＋收銀安排＋檢查清單

阿 May：師傅，有人話開店有資助，係咪真？師傅：有兩個計劃要講清楚，兩者只作歷史回顧。根據香港生產力促進局《Technology Voucher Programme (TVP)》（查閱日期：2026-10-19），科技券計劃已經喺 2024 年 12 月 31 日之後停收新申請。根據數碼港《Digital Transformation Support Pilot Programme Expands to Tourism and Personal Services Industries》新聞稿（查閱日期：2026-10-19），數碼轉型支援先導計劃原輪以 1:1 配對資助，每間獲批中小企資助上限為項目總成本 50% 或 HK$50,000，以較低者為準；原輪喺 2024 年 12 月 31 日擴展至旅遊業及個人服務業；簡介文件由數碼港發出。阿 May：咁而家仲申請唔申請到？師傅：申請 DTSPP 之前，要向數碼港核對最新安排；科技券查詢向香港生產力促進局／創新科技署。舊輪條款只作歷史回顧。

阿 May：開業之前，收銀點安排？師傅：收銀要喺開業前定好，唔好開咗業先諗。POS 只負責付款方式記錄、分類及對數。POS 系統＋收銀鏡頭套裝 HK$4,950（根據本系列既定實價，查閱日期：2026-10-19），買斷免月費。其他產品價格未確認，詳情需報價。

師傅：臨尾係簽約前檢查清單，逐項核對：人流評估、租金評估、處所用途同入伙紙、牌照分流，包括食肆、食物製造廠、受限制食物、酒牌，以及通風、消防裝置證書、招牌、租約條款同釐印費、差餉同地租由邊個畀、商業登記。阿 May：即係對晒成張清單先簽。師傅：啱，逐項對，唔好靠印象。

觀眾來電：模擬聽眾提問

阿 May：提提大家，接落嚟嘅來電環節係節目模擬，唔係真實來電，提問都係通用情況，答案都係通用實務。

阿 May：有聽眾問，睇中一間舖，租金好平，係咪即刻簽？師傅：唔好淨係睇租金。人流評估、租金評估、處所用途、牌照分流、通風、消防、招牌、租約條款、釐印費、差餉同地租由邊個畀、商業登記，逐項對完先決定。任何一項唔啱，之後補救會好花時間。

阿 May：又有聽眾問，租約係咪業主俾咩就簽咩？師傅：唔係，租約條款要逐項核對，唔清楚嘅地方要問清楚先簽。釐印費由邊一方畀、差餉同地租由邊個畀、續租點安排，全部要喺租約寫明，簽約前確認。

總結：下集再見

阿 May：總結一下，今日三個重點：簽約前先做人流評估同租金評估，再核對處所用途同牌照分流，裝修要對通風、消防、招牌、無障礙，租約要對條款、釐印費、差餉地租，臨尾用檢查清單逐項核對。師傅：仲有一句：簽約之前對得愈齊，開業之後要補救嘅嘢就愈少。阿 May：講得啱，多謝師傅。

阿 May：下集我哋講商戶招聘面試與入職安排。下集再見。［音樂：結尾音樂］