商戶差餉＋地租：應課差餉租值點計、邊個要畀、估錯點反對
一、差餉同地租係兩樣嘢
差餉係稅項，地租係按政府租契條款繳付的租金，兩者法律性質唔同。差餉物業估價署《差餉及地租簡介》訂明，兩者都由差餉物業估價署徵收、同一張徵收通知書發單、每季預繳。
差餉物業估價署《香港差餉稅制》差餉與地租對照表指出，地租不設寬減；差餉寬減只屬個別年度的安排，唔好理解為長期減免。商戶睇單嗰陣，要分開差餉同地租兩欄，唔好將合計金額當成單一稅項。
本篇未直接讀取電子版香港法例《差餉條例》（第 116 章）及《地租（評估及徵收）條例》（第 515 章）原文，數字以差餉物業估價署官方指南及頁面為準，條文以現行版本為準。
二、應課差餉租值點計
差餉物業估價署官方反對估價常見問題頁面訂明，應課差餉租值係物業在指定估價依據日期、假設空置出租、在公開市場的估計全年租值；假設租客承擔全部一般租客稅項，業主承擔地租、維修及保險等費用。估價依據日期以估價署公布為準，本篇不自編日期。
同一頁面列出六個原因，解釋點解租約租金同應課差餉租值唔同：協議日期與估價依據日期不同；現時租金可能係續租時議定；現時租金可能係遞增租金；租約條款可能要求租客承擔本應由業主承擔的維修、保險等費用；租客的裝修未必影響租金但可能影響應課差餉租值；應課差餉租值係根據附近同類物業一組租金證據分析得出的代表值，並非只看個別物業。
商戶核對嗰陣，應該對照估價冊登載的應課差餉租值，而唔係直接用租約租金去推算差餉地租。租約租金同應課差餉租值唔同，唔等於其中一方計錯。
三、商戶舖位點計錢
差餉物業估價署官方詞彙表訂明，現時所有非住宅物業的差餉徵收率為 5%；同一詞彙表訂明，地租按應課差餉租值 3% 計算。住宅物業的累進差餉徵收率只適用於住宅物業，商戶舖位一律 5%，唔好將住宅累進稅率套落舖位。以下試算以非住宅物業、無寬減、無供水扣減為前提，屬於計法示範，唔係任何個別物業的實際徵收通知書金額，實際金額以估價署徵收通知書為準。
試算一：應課差餉租值 240,000 元。差餉年額等於 240,000 乘以 5% 等於 12,000 元，每季等於 12,000 除以 4 等於 3,000 元。地租年額等於 240,000 乘以 3% 等於 7,200 元，每季等於 7,200 除以 4 等於 1,800 元。合計年額等於 12,000 加 7,200 等於 19,200 元，合計每季等於 3,000 加 1,800 等於 4,800 元。試算二：應課差餉租值 600,000 元。差餉年額等於 600,000 乘以 5% 等於 30,000 元，每季 7,500 元。地租年額等於 600,000 乘以 3% 等於 18,000 元，每季 4,500 元。合計年額 48,000 元，合計每季 12,000 元。試算三：應課差餉租值 1,200,000 元。差餉年額等於 1,200,000 乘以 5% 等於 60,000 元，每季 15,000 元。地租年額等於 1,200,000 乘以 3% 等於 36,000 元，每季 9,000 元。合計年額 96,000 元，合計每季 24,000 元。三個試算的合計年額分別等於應課差餉租值乘以 8%（5% 加 3%）：240,000 乘以 8% 等於 19,200 元；600,000 乘以 8% 等於 48,000 元；1,200,000 乘以 8% 等於 96,000 元。三組與分項相加完全一致。
差餉物業估價署《差餉及地租簡介》訂明，2026 年 4 月至 6 月及 7 月至 9 月兩個季度的差餉可獲得寬減，每個應繳差餉物業的寬減額以每季 500 元為上限；隨後兩個季度並無差餉寬減；如應繳差餉的期間不足一季，寬減額會按此期間與全季的比例調整。寬減試算，僅適用於上述兩個季度：以試算一每季差餉 3,000 元為例，該季差餉淨額等於 3,000 減 500 等於 2,500 元；該季地租不受寬減影響，仍為 1,800 元；該季合計等於 2,500 加 1,800 等於 4,300 元。同一簡介訂明，物業單位如沒有獲政府輸水管供應淡水，應繳差餉扣減 15%；如只獲供應未經清濾的淡水，扣減 7.5%。供水扣減試算：以差餉年額 12,000 元為例，無淡水供應扣減 15% 後等於 12,000 乘以 0.85 等於 10,200 元；只獲未經清濾淡水扣減 7.5% 後等於 12,000 乘以 0.925 等於 11,100 元。扣減只針對差餉，地租維持 7,200 元不變。
四、邊個要畀
差餉物業估價署「給新物業業主的差餉／地租責任建議」頁面訂明，差餉方面，業主同佔用人都有繳納責任；地租方面，根據《地租（評估及徵收）條例》（第 515 章），政府可向物業業主或差餉繳納人要求繳交地租。以下只引述署方口徑，唔係律師意見。
租約只係業主同租客之間點樣分擔，租約寫明租客承擔，唔等於業主在政府面前一定唔使負責。簽約前必須寫清楚邊個實際承擔、點樣交收、搬遷時點樣結清，唔好只靠口頭承諾。
實務上，商戶簽約前應該問清楚徵收通知書抬頭係邊個、實際由邊個交、交完點樣俾收據對方核對。租約點樣分擔差餉地租、欠繳時業主與租客之間的追討安排，屬於租約條款與法律問題，如有疑問應尋求獨立法律意見。
五、每季繳費實務
差餉物業估價署《差餉及地租簡介》訂明，差餉及地租分四季預繳，每季第一個月即一月、四月、七月及十月發出徵收通知書，通知書列明最後繳款日期。繳款日期按通知書列明的最後繳款日期，本篇不自編統一截止日；繳款方式按徵收通知書列明的繳款方式。
差餉物業估價署新業主建議頁面及多份估價署新聞公報訂明，逾期即時加徵 5% 附加費；逾期六個月仍未清繳，再加徵總欠款（包括已加徵的 5% 附加費）10% 附加費；政府可採取法律行動追收欠款。逾期附加費試算：以每季合計 4,800 元逾期未繳為例。逾期即時加徵 5% 等於 4,800 乘以 5% 等於 240 元。逾期六個月仍未清繳，再加徵（4,800 加 240）乘以 10% 等於 504 元。總應繳等於 4,800 加 240 加 504 等於 5,544 元。第二筆 10% 的基數包括已加徵的 5% 附加費，不可只按原欠款 4,800 元計算。欠繳地租（包括業權轉易前累欠的）可導致政府根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第 126 章）收回物業，業主要付出額外費用才可取回物業。
差餉物業估價署反對估價常見問題頁面訂明，差餉及地租須按原應課差餉租值如期繳交，逾期繳交須繳附加費；如因反對或上訴而修訂應課差餉租值，差餉及地租的調整會在往後的徵收通知書作出。提出反對唔等於可以暫停繳交，商戶在反對期間仍然要按原估價繳交。
六、全面重估與建議書
差餉物業估價署反對估價常見問題頁面訂明，每年一次全面重估，新估價冊及地租登記冊於三月公布、公開供查閱至同年五月三十一日。
同一頁面訂明，如不服新應課差餉租值，須在五月三十一日前以指明表格 R20A 提出建議書；署長無權接受逾期建議書；決定通知書 R22A 會在同年十二月一日前發出，確認原估價、修訂應課差餉租值、或確認物業是否須評估差餉。
每年窗口以每年一次的週期理解，商戶應在公布後查閱自己舖位的登載租值，唔好等到收到徵收通知書先至發現估價有出入。錯過窗口，署長無權接受逾期建議書；商戶應向估價署查詢仲有冇其他適用途徑。
七、臨時估價與其他反對
差餉物業估價署反對估價常見問題頁面訂明，臨時估價主要適用於新建成或經結構改動的物業；非住宅物業一般由佔用許可證／同意轉讓／同意租賃／合格證明書發出日起 180 日起、或由物業首次被佔用日起（以較早者為準）開始繳納差餉及／或地租。住宅物業為 90 日，唔好混淆。
同一頁面訂明，不服臨時估價，須在臨時估價通知書送達後 28 日內以指明表格 R23A 提出反對；決定通知書會在 28 日反對期屆滿後六個月內發出；不服決定，可在決定通知書送達後 28 日內向土地審裁處上訴，上訴須繳費。
28 日期限由通知書送達起計，商戶收到通知書應即時記錄日期，預留時間準備理據同文件，唔好拖到限期尾先至處理。
八、簽約前與搬遷時的檢查清單
差餉物業估價署新業主建議頁面訂明，買賣物業時須查閱物業全部差餉及／或地租帳目結餘，可用物業資訊網「查詢差餉及／或地租帳目」服務或表格 RVD 1009；確保成交前已繳清差餉及地租；成交後盡快通知估價署更改登記繳納人姓名及／或通訊地址。租用舖位雖然唔係買賣，簽約前同樣應該查清帳目結餘，避免接手前欠款。
差餉物業估價署《香港差餉稅制》訂明，申索退還空置土地的差餉，須在差餉最後繳款日期之後 24 個月內以指明表格向估價署署長申請；如署長信納整幅土地於申索期間空置，便會全數退還已繳差餉。原文講的是空置土地，唔好理解為任何空置舖位都可退還差餉。差餉物業估價署官方詞彙表訂明，應課差餉租值不超過 3,000 元的物業獲豁免評估差餉，亦不會發出地租徵收通知書；呢個係門檻豁免，唔係空置豁免。
差餉物業估價署新業主建議頁面及估價署新聞公報列明，估價署查詢熱線 2152 0111，地址為九龍長沙灣道 303 號長沙灣政府合署 15 樓。POS 只做付款方式記錄／分類對數，唔會代繳差餉地租；如需一套可以記錄付款方式、分類對數的收銀安排，可以聯絡 POSKing：電話／WhatsApp +852 2186 8010；地址係新界沙田石門安麗街18號達利廣場1209室；每日 12:00–19:00。POS 系統＋收銀鏡頭套裝 HK$4,950，買斷免月費。
差餉係稅項，地租係按租契繳付的租金；舖位差餉一律按應課差餉租值 5%、地租按 3% 計算。業主同佔用人都有繳納差餉責任，反對期間仍須按原估價繳交；不服全面重估要在五月三十一日前以 R20A 提出建議書，不服臨時估價要在通知書送達後 28 日內以 R23A 反對。
