鄰舍投訴點處理？噪音、油煙、滴水、滲水四類投訴應對實務

一、收到投訴先分流：四類投訴，四個執法口

鄰舍投訴最常見嘅誤解，係以為所有投訴都係同一個部門處理。實際上，噪音歸環保署按《噪音管制條例》（第400章）處理；油煙歸環保署按《空氣污染管制條例》（第311章）處理；冷氣機滴水歸食環署按《公眾衛生及市政條例》（第132章）處理；樓宇滲水就由食環署同屋宇署合組嘅滲水辦處理。投訴入錯口，輕則拖慢處理，重則錯過法定通知嘅回應期限。

商戶收到投訴嗰陣，第一步係問清三件事：投訴內容係咩、投訴人係邊個單位、問題發生喺咩時間。噪音投訴要分係鄰舍噪音、工商業噪音定係地盤噪音；油煙投訴要分係可見油煙定係氣味滋擾；滴水要分係冷氣機滴水定係樓宇滲水。分清楚類別，先知邊個部門會上門，同埋自己有幾多時間應對。

二、噪音投訴：《噪音管制條例》三條線

根據環保署官網FAQ同《噪音管制條例簡明指南》，《噪音管制條例》（第400章）第4、5條針對住宅處所同公眾地方嘅鄰舍噪音，最高罰款HK$10,000。食肆通風系統、水泵等設備發出嘅噪音，屬於第 13 條工商業噪音，環保署可以向業主或者占用人發出「消減噪音通知書」，指定日期前將噪音減至規定水平。

唔遵從消減噪音通知書屬違法：首次定罪最高罰款HK$100,000，再犯HK$200,000，持續違例每日另加HK$20,000。第6、7條針對建築地盤噪音：晚上19:00至07:00同公眾假期，使用機動設備做建築工程而無有效建築噪音許可證，屬違法，首次定罪最高罰款HK$100,000，再犯HK$200,000，持續違例每日另加HK$20,000。裝修期間收到噪音投訴，商戶要即刻睇吓承建商有冇有效許可證。

另外兩條同商戶有關：第13A條規定處所防盜警報系統觸發後唔可以鳴響超過15分鐘，最高罰款HK$10,000及監禁3個月；第13B條規定車輛防盜警報唔可以鳴響超過5分鐘，最高罰款HK$10,000。警報系統誤鳴又冇人處理，好容易變成鄰舍投訴嘅導火線，定期檢查警報系統係基本功。

三、油煙投訴：《空氣污染管制條例》點執法

根據立法會2026年6月10日書面答覆，食肆因為冇適當空氣污染控制設備或者操作不當，排放可見煮食油煙或者難聞氣味，造成空氣污染滋擾，環保署可以按《空氣污染管制條例》（第311章）發出法定通知，要求限期內採取適當補救措施，例如安裝高效污染控制設施如靜電除塵器。唔遵從法定通知屬違法：首次定罪最高罰款HK$100,000，再犯HK$200,000及監禁6個月。

過去三年嘅檢控數字，嚟自同一份立法會書面答覆：2023年22宗、2024年13宗、2025年12宗，三年合共47宗。除咗一宗因為處所結業撤回之外，其餘46宗全部成功檢控，平均罰款約HK$15,000。數字說明，油煙投訴唔係「警告完就算」，真係會告上法庭，而且定罪率好高。

接到投訴之後，環保署會派員調查，包括進入廚房檢查空氣污染控制設備運作，同埋喺受影響地點做氣味評估，判斷排放係咪構成空氣污染滋擾。日常巡查發現過量排放，會先警告，無改善再執法。收到警告之後就應該即刻處理，等到收到法定通知先至郁手，成本同風險都會大增。

四、油煙設備：兩個容易忽略嘅門檻

根據環保署官網，《空氣污染管制（煙塵）規例》（第311C章）規定，任何煙囪或者相關設備排放黑煙，喺任何4小時內唔可以超過6分鐘，連續唔可以超過3分鐘，黑煙深淺以林格曼圖表第1級為準。煙囪冒黑煙係最容易被鄰舍影低做證據嘅情況，爐具燃燒唔完全就要即刻搵人檢查。

《空氣污染管制（爐具、烘爐及煙囪）（裝置及更改）規例》（第311A章）就設咗審批門檻：食肆爐具、烘爐、煙囪或者煙道總燃料消耗量超過以下門檻，安裝或者改動要事先獲得環保署批准——液體燃料每小時25公升、固體燃料每小時35公斤、氣體燃料每小時1,150兆焦耳。唔超門檻嘅小型裝置同電力裝置（不論大小）就唔適用。

換爐、加爐或者改煙道之前，商戶應該先向供應商或者專業人士確認，工程係咪跌入審批範圍。設備價錢因品牌同規格而異，向供應商查詢報價最穩陣，網上傳聞嘅價錢唔可以作預算依據。

五、冷氣機滴水：罰則已經提高

根據食環署九龍城區議會文件第33/2026號同物業管理業監管局《良好作業指南》，冷氣機滴水屬於妨擾事故，食環署按《公眾衛生及市政條例》（第132章）處理。取得足夠證據之後，食環署會發出「妨擾事故通知」，規定喺通知書指明期限內減除妨擾，一般為3天或者14天。

唔遵從妨擾事故通知，現行最高罰款HK$25,000，妨擾持續期間每日罰款HK$450。如果法庭發出妨擾事故命令之後仍然唔遵從，最高罰款HK$50,000，持續違例每日另加HK$600。滴水問題拖得越耐，罰款累積得越快，收到通知之後應該即刻安排檢查同維修。

投訴量方面，食環署接獲冷氣機滴水投訴由2024年超過34,000宗，增至2025年超過38,000宗。兩個數字都係「超過」，唔能夠直接算出準確增幅。2026年5至9月，食環署喺全港選定約300個冷氣機滴水黑點（包括去年選定嘅30個）採取針對性執法，每周巡查黑點一次，以「洗樓」形式對黑點樓宇內多個滴水單位同步執法，仲用第三代具人工智能功能嘅「冷氣機滴水檢測系統」協助確定滴水源頭。

六、樓宇滲水：滲水辦新程序點行

樓宇滲水由「滲水投訴調查聯合辦事處」（滲水辦）處理，成員包括食環署同屋宇署。唔能夠同鄰居解決滲水問題，可以致電1823求助。來源：屋宇署、1823同滲水辦官網。

新程序自2026年7月16日起以試行方式實施：第一階段同時用紅外線熱成像同電子濕度計評估滲水情況同初步識別源頭；如果有合理理由相信滲水由上層單位造成，會向該單位發出「通知信」，要求喺28個曆日內進行檢查及維修；逾期仍然滲水，聯合辦事處會並行第二、第三階段調查，並且按調查結果按第132章發出「妨擾事故通知」，要求限期內減除妨擾。

滲水輕微或者間歇，或者調查之後無法識別源頭，政府介入會終止；個案可以轉介屋宇署（樓宇破損或者有缺陷排水渠，第123章）或者水務署（供水浪費，第102章）。拒絕合作嘅話，聯合辦事處可以按第132章第126(2)條向法庭申請手令進入單位；按第126A及第150條，無合理辯解而唔遵從公職人員發出嘅「擬進入處所通知書」屬違法。收到滲水辦通知信，28日期限唔係建議，係要跟嘅時間表。

七、留紀錄自保：投訴檔案點樣開

無論邊一類投訴，商戶都應該開一個投訴檔案：投訴日期同時間、投訴人單位、投訴內容原文、跟進負責人、每次溝通紀錄、維修單據、設備保養紀錄，仲有相片或者影片嘅時間戳。呢啲紀錄喺覆核、調解或者法庭程序入面，都係證明商戶有積極處理嘅關鍵證據。

收到任何法定通知，第一件事係睇清期限同要求，唔係只睇罰款金額。限期內完成整改之後，要保留完成證明，例如維修單據、承建商報告、設備檢測紀錄。如果期限內真係做唔切，要喺限期前主動聯絡發出通知嘅部門，講清進度同預計完成時間，留低書面紀錄。

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八、四類投訴應對清單同求助渠道

應對清單可以濃縮做四步：第一，分流，確認投訴屬於噪音、油煙、滴水定滲水；第二，睇通知，確認受理部門、法例依據同回應期限；第三，即刻處理，維修、保養或者聘請專業人士，期限內完成；第四，留紀錄，保存所有溝通、單據同完成證明。四步做齊，投訴對生意嘅影響可以減到最低。

有啲情況唔適合自己處理：油煙設備改裝要搵合資格供應商同專業人士；滲水源頭不明要等滲水辦調查程序；冷氣機滴水反覆出現，可能係去水喉或者機件老化，要搵持牌技工檢查。自己估估下亂咁整，有機會整壞原本冇問題嘅部分。

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