舖位在大廈入面——商戶業主面對公契、法團與經理人
一、公契先行
根據民政事務總署《建築物管理條例》（第 344 章）常見問題問 7，該常見問題於 2025 年 6 月編印，公契是一份文件，界定業主之間的權利、權益及責任，並在土地註冊處註冊。根據同一常見問題，公契一般由發展商出售第一個單位的買家簽立，對其後購入單位的所有業主均具約束力。根據同一常見問題，業主可向土地註冊處各查冊中心或經該處網上服務索取公契副本。
根據土地審裁處判決 LDBM88/2019 第 41 至 47 段，不論法團是依公契條文收取維修費，抑或依公契另一條文收取維修費，均須依照公契附表所訂明的方法計算及收取。根據同一判決引述的《建築物管理條例》第 22 條，業主所需繳付的款額須由管理委員會按照公契確定，並依管理委員會訂定的時間及方式繳付；如無公契，或公契並無確定繳款規定，則按業主各自所佔的份數確定。
各大廈公契附表的具體分攤公式各異，常見問題及判決未有列出統一公式，商戶須以自己大廈的公契附表為準。
二、法團的常用基金與備用基金
根據土地審裁處判決 LDBM88/2019 引述的《建築物管理條例》第 20 條，法團須設立並維持一項常用基金，以支付法團根據條例或公契規定行使權力或執行職責的費用，以及支付建築物作為一個整體應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出，包括與保養及修理有關的支出。
根據同一判決引述的第 20 條，法團可設立並維持一項備用基金，以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支，以及在常用基金不足以支付上述支出時用作付款。
根據同一判決引述的第 21 條，在基金不足以支付法團就遵從審裁處命令，或遵從與公用部分有關而由公職人員或公共機構根據任何條例送達法團的通知、命令或其他文件而須付的費用時，管理委員會可增加業主所需繳付的款額。根據同一判決第 44 至 47 段的裁定理由，裁定理由涵蓋集資所依據的基金類別，以及分攤方法是否依照公契附表。
三、法團財政透明度
根據民政事務總署常見問題問 223，法團財務報表須包括收支表及資產負債表，收支表須真實而中肯地反映法團在有關期間內的財務往來，資產負債表須真實而中肯地反映法團在收支表結算日期當日的財務狀況。根據同一常見問題，財務報表須由管委會主席及管委會秘書或司庫簽署。
根據民政事務總署常見問題問 224，如法團的總收入或總開支（或兩者）超過或相當可能超過 500,000 元，必須經法團決議聘請會計師審計財務報表。根據同一常見問題，如總收入或總支出（或兩者）不超過 500,000 元，法團無須聘請會計師審計財務報表。根據民政事務總署常見問題問 225，聘請的會計師須藉業主大會通過的決議獲得批准，若管委會擬備的財務報表由同一管委會聘請會計師審計，會計師意見的可信性或會受質疑。
根據民政事務總署常見問題問 226，經審計的財務報表及會計師報告，須在取得報告後盡快在大廈顯眼處展示副本至少連續 7 日，並在取得會計師報告後的首次法團業主周年大會上提交法團省覽。根據民政事務總署常見問題問 229，業主可經六個途徑了解法團財務狀況：出席法團周年大會、查閱法團帳簿、向法團索取管委會擬備的預算副本、向法團索取財務報表副本及會計師報告副本、向法團索取司庫就每一段連續三個月的期間擬備的收支概算表副本、在符合準則後查閱帳簿或帳項紀錄所提述的單據、發票、憑單、收據及其他文件，索取副本須繳交複印費。根據民政事務總署常見問題問 233，大部分法團收取的複印費約為每頁 1 元至 5 元，僅供參考，管委會如以電子形式提供財務文件的副本，則不得收取複印費。
四、法團採購
法團採購受《建築物管理條例》規管，與政府採購屬於不同制度，各自的門檻數字不可互換使用。根據民政事務總署常見問題問 185，採購價值超過 200,000 元，而不屬第 2 類大額採購或大型維修工程採購，即屬第 1 類大額採購。根據同一常見問題，採購價值超過法團過去三年平均開支的 20%，而不屬大型維修工程採購，即屬第 2 類大額採購。根據同一常見問題，大型維修工程採購的定義為：採購價值超過大廈單位總數（不計車房、停車場及停車間）乘以 30,000 元，目的是為了修理、更換、保養或改善大廈任何公用部分，且並非大廈清潔、保安或由經理人提供的大廈管理服務的費用。根據民政事務總署常見問題問 211 的例子，2022、2023 及 2024 年開支總額分別為 117 萬元、120 萬元及 126 萬元，平均數為 121 萬元，按該例子計算，平均數的 20% 為 242,000 元。
根據民政事務總署常見問題問 189，採購價值超過 200,000 元，須向 5 名或以上供應商發出招標承投。根據同一常見問題，採購價值超過 10,000 元但不超過 200,000 元，須向 3 名或以上供應商發出招標承投。根據同一常見問題，該要求設豁免機制，可通過管委會決議（如屬第 1 類大額採購）或法團決議（如屬第 2 類大額採購或大型維修工程採購）豁免。根據民政事務總署常見問題問 191，即使法團已就採購公開招標，仍須按條例要求向特定數目的供應商發出招標承投。
根據民政事務總署常見問題問 192 及問 203，第 1 類大額採購由管委會決定是否採納投標書，第 2 類大額採購或大型維修工程採購必須由法團業主大會決定是否採納投標書，管委會無權拒絕某些投標書，所有投標書均須提交法團業主大會。根據民政事務總署常見問題問 214 及問 216，採購合約如不符合條例第 28H 條所載的必要規定，合約不會僅因不符合而失效，法團可根據條例第 28I(1)(b) 條，藉在法團業主大會上通過的業主決議廢止該合約，但只可基於第 28H 條所列明的必要規定作為理由，不可因認為合約價值過高而援引該條廢止合約。根據民政事務總署常見問題問 201，業主如懷疑法團把大額合約分拆為小額合約，藉以規避招標規定，可向法庭申請，要求法庭就該等小額合約是否有效發出聲明，法庭會考慮個案整體情況，其中一個考慮因素是合約是否從另一價值較高的合約中分拆出來，而分拆目的是純粹為了規避就該合約符合某項必要規定，或規避某項附表 6C 的規定，假如合約是以欺詐或舞弊方式取得，必須向警方或廉政公署舉報。根據民政事務總署常見問題問 222，採購新規定於 2025 年 7 月 13 日開始實施，啟動日期早於 2025 年 7 月 13 日的正在進行採購，新規定不適用，寬限期屆滿時為 2028 年 7 月 12 日，如屆滿時法團仍未就該項採購訂立合約，新規定便會於 2028 年 7 月 13 日起適用。
五、業主大會
根據民政事務總署常見問題問 25，根據條例第 3、3A、4 或 40C 條召開的業主會議，法定人數為業主人數的 10%，並應按業主人數計算，無須理會業主擁有的份數。根據同一常見問題，例子為：大廈有 100 名業主，會議法定人數為 10 名業主。根據土地審裁處判決 LDBM130/2024 引述的附表 3 第 5(1) 段，法團會議的法定人數為：如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會，須為業主人數的 20%，如屬其他情況，須為業主人數的 10%。
根據同一判決引述的附表 3 第 1(2) 段，在不少於 5% 的業主提出書面要求下，管理委員會主席須在收到要求後 14 天內，就業主所指明的事宜召開法團業主大會，並在收到要求後的 45 天內舉行該業主大會。根據民政事務總署常見問題問 231，附表 6 第 1A 段所提述的 5% 業主，是指業主總人數的 5%，不論這些業主擁有多少份數。根據民政事務總署常見問題問 5，委出管委會的決議須由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票通過，且獲總共擁有份數不少於 30% 的業主支持。
根據民政事務總署常見問題問 27，管委會的最少委員人數視乎大廈單位數目而定：不多於 50 個單位，3 名；多於 50 個但不多於 100 個單位，7 名；多於 100 個單位，9 名。根據民政事務總署常見問題問 28，在計算單位數目以決定管委會最少委員人數時，單位並非指車房、停車場或汽車間。根據民政事務總署常見問題問 18，會議通知須在業主會議舉行日期至少 14 天前發出，14 天包括發出通知當日，但不包括會議舉行當日，公眾假期、星期六及星期日也計算在 14 天內，例子為：業主會議在 9 月 15 日舉行，在 9 月 1 日發出會議通知，通知期已屬足夠。
六、經理人
根據民政事務總署常見問題問 250，根據條例附表 7 第 7(1) 段，法團可在其業主大會上，藉符合以下說明的決議，發出通知終止公契經理人的委任，而無需給予補償：由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票通過，且獲總共擁有份數不少於 50% 的業主支持。根據民政事務總署常見問題問 251 及問 252，該機制適用於公契經理人，以及合約經理人（如聘用該經理人的合約並無關於終止其委任的條款），如聘用經理人的合約載有關於終止委任的條款，業主應根據合約條款終止經理人的委任，附表 7 第 7(1) 段並不適用。
根據民政事務總署常見問題問 253，經理人委任結束後，須在其委任結束日期的 14 天內，將屬於業主但在他控制下或保管或管有下而與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何動產，送交業主委員會或接任的經理人。根據同一常見問題，經理人亦須在其委任結束日期的兩個月內，將經審計的收支表、經審計的資產負債表，及用作擬備收支表及資產負債表之用的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，送交業主委員會或接任的經理人。
根據民政事務總署常見問題問 242，經理人為建築物開立和維持銀行戶口時，戶口須為有利息的戶口，且經理人必須只將該戶口用於建築物管理方面。根據同一常見問題，如有法團，經理人須開立和維持一個或多於一個獨立而有利息的戶口，以持有他就建築物管理而從法團或代法團收到的款項，而每一個該等戶口均須指定為信託戶口或客戶戶口。
七、管委會津貼與利益申報
根據民政事務總署常見問題問 80，管委會主席、副主席、秘書、司庫有資格領取由法團根據條例第 18(2)(aa) 條支付的津貼，向這些人支付津貼，須獲法團藉法團決議批准。根據同一常見問題，按附表 4 所述，有關津貼的最高津貼額如下：單位數目不多於 50，每人每月最高可得 600 元；多於 50 但不多於 100，每人每月最高可得 900 元；多於 100，每人每月最高可得 1,200 元。根據民政事務總署常見問題問 81 及問 82，法團不可通過決議，發放高於條例所訂限額的津貼，並非所有管委會委員都有資格領取津貼，只有主席、副主席、秘書、司庫才有這個資格。
根據民政事務總署常見問題問 193，如供應品、貨品或服務的採購屬第 1 類大額採購、第 2 類大額採購或大型維修工程採購，管委會的參與者，包括委員及可能不屬委員的秘書或司庫，均必須符合附表 6B 所指明的申報規定。根據同一常見問題，須申報的利益包括與已提交的投標書有任何金錢或個人利害關係，與已提交投標書的人有任何根據條例第 2(5) 條定義的關連，以及如採購屬大型維修工程，管委會參與者亦須就已提交的投標書作出並無利害關係或關連的申報。根據同一常見問題，作出申報的管委會參與者將不得主持或出席關乎該採購的管委會會議，除非獲得管委會或法團決議豁免，儘管如此，申報人仍然不得投票及不會被計入會議的法定人數。
根據民政事務總署常見問題問 199，管委會委員不應索取或接受由涉及招標工作的投標者、供應商或承辦商提供的利益，這些利益包括金錢、貸款、報酬、饋贈、折扣或免費服務。根據同一常見問題，索取或接受利益，或會觸犯《防止賄賂條例》（第 201 章）。
八、糾紛出口
根據民政事務總署常見問題問 234 至問 238，法團屬法律程序的一方時，無論法團是否委聘法律代表，均須根據條例第 26A 條通知業主。根據同一常見問題，法團收到律師信並不屬於法院文件，法院文件指在法院存檔的文件，常見的包括傳訊令狀、原訴傳票或向土地審裁處提交的申請通知書。根據民政事務總署常見問題問 236，第 26A 條的規定適用於所有法律程序，在小額錢債審裁處展開的法律程序也不例外。
根據民政事務總署常見問題問 215，個別業主可向法庭申請，要求法庭就採購合約是否有效發出聲明，法團通過或否決廢止合約的決議，均無礙個別業主向法庭提出申請，但法團的決議將會受到法庭根據第 28J 條作出的命令規限。根據民政事務總署常見問題問 254 及問 255，業主之間的通訊渠道，例如把單張或信件放入業主信箱、在建築物公用部分張貼通知或海報、舉行會議或聚會、進行家訪，經理人須在有法團的情況下在法團業主大會上諮詢法團，並採取法團決定的方法。根據民政事務總署常見問題附錄 I，各區民政事務處設有地區大廈管理聯絡小組，例子包括：沙田 2158 5388，油尖旺 2399 2155，中西區 2119 5010。
根據民政事務總署常見問題免責聲明頁，常見問題由民政事務總署編製，僅供參考，其內容並非專業的法律意見，對於個別情況下如何引用《建築物管理條例》，如有疑問，應尋求律師協助。法團追討欠繳管理費的具體程序及期限，以及土地審裁處就大廈管理糾紛的費用及排期，常見問題及判決未有說明，租戶代表在管委會的提名及投票安排，常見問題只說明租客代表的計算方法，未有列出完整的提名程序，商戶遇上相關情況應尋求律師協助。POSKing 的 POS 只做付款方式記錄／分類對數，實際收款經八達通機、KPay、YedPay 等獨立渠道處理。POSKing 的 POS 系統＋收銀鏡頭套裝 HK$4,950 買斷免月費，其他價錢需報價。電話／WhatsApp +852 2186 8010，地址為新界沙田石門安麗街 18 號達利廣場 1209 室，每日 12:00–19:00。
公契決定分攤方法與業主權責；法團財政、採購、業主大會、經理人交接及津貼申報各有條例規定；遇上糾紛可經法團業主大會、法庭或民政事務處聯絡小組尋求協助，複雜情況應尋求律師協助。
