舖租跌到幾多先算平？差估署最新數字拆解：商業樓宇空置率 12.5%、零售租金一年跌 4.5%，續租談判商戶點用數據還價
一、結論先行：舖租係跌緊，但唔係每區、每種舖都一樣跌
差餉物業估價署《香港物業報告 2026》公布，2025 年底私人商業樓宇空置量 1,490,700 平方米，相當於總存量的 12.5%；零售業樓宇租金 2024 年第 4 季與 2025 年第 4 季相比下跌 4.5%，售價同期下跌 12.7%。呢兩組官方數字話畀商戶聽，舖租市道確實向下行，續租談判唔係無籌碼。
但商戶要小心，唔好將「跌」理解成「周圍都平」。12.5% 係差估署「私人商業樓宇」的整體空置率，包括零售樓面同其他商業樓面，唔可以直接寫成「街舖空置率」。中原工商舖統計的 2026 年 9 月核心區街舖空置率，旺角最高 9.03%，灣仔最低 5.95%，各區差成 3 個百分點。邊區平、邊區唔平，要睇分區數字，唔好用一個整體數字去傾自己間舖的租。
本文的目標好實際：教商戶用三組數字去傾續租——差估署的空置率同租金跌幅、JLL 的街舖租金長期走勢、中原的分區空置率，再加自己間舖的 POS 營業額報表。四組數字加埋，先至係一套講得出口的還價理據。以下八節會逐組拆解，講清每組數字的口徑同埋點樣用。
二、差估署數字拆解：12.5% 係咩口徑，點解唔等於街舖空置率
差估署《香港物業報告 2026》的數字要先講清口徑。2025 年底私人商業樓宇總存量 11,882,600 平方米，全年使用量係負數 49,800 平方米，即係話，全年退租、空置出來的樓面，多過新租出去的樓面；年底空置量 1,490,700 平方米，相當於總存量的 12.5%。使用量負數，係市道疲弱最直接的證據：唔係無人租，而係退的多過租的。
12.5% 呢個數字有兩個限制，商戶一定要知。第一，佢係「私人商業樓宇」整體，包括零售樓面同其他商業樓面（例如寫字樓樓下的商業樓面、樓上舖），唔係單指街舖。差估署報告亦指出，空置商場鋪位及樓上商業樓面佔總空置量的 62%，即係話，空置的主力唔係一線街舖，而係商場舖位同樓上商業樓面。商戶傾自己間街舖的租，唔可以直接話「空置率 12.5%，所以街舖租要減 12.5%」，呢個推論唔成立。
第二，12.5% 係 2025 年底的數字，報告 2026 年發表。商戶用呢組數字傾續租嗰陣，要講明係差估署截至 2025 年底的數字，唔好寫成 2026 年的即時數字。口徑講清楚，業主先至唔會一句「你啲數唔啱」就打發你；口徑講唔清，商戶的還價理據一開始就站唔穩。
私人商業樓宇空置率五年走勢（差估署《香港物業報告 2026》，數據截至 2025 年底）
| 年份 | 空置率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2021 年 | 10.2% | — |
| 2022 年 | 10.5% | — |
| 2023 年 | 10.3% | — |
| 2024 年 | 11.8% | — |
| 2025 年 | 12.5% | 空置量 1,490,700 平方米；全年使用量負數 49,800 平方米 |
三、五年走勢：空置率由 10.2% 爬到 12.5%，空置主力喺邊
五年走勢係噉：2021 年 10.2%、2022 年 10.5%、2023 年 10.3%、2024 年 11.8%、2025 年 12.5%。頭三年大致持平，喺 10% 出頭徘徊；2024 年跳升 1.5 個百分點，2025 年再升 0.7 個百分點。呢個走勢話畀商戶聽，空置問題唔係一年半載的事，而係連續兩年加速惡化，業主手上的空置樓面愈積愈多，議價空間自然愈來愈大。
空置主力喺邊，差估署報告講得好清楚：空置商場鋪位及樓上商業樓面佔總空置量的 62%。商戶要睇到呢個結構：商場舖同樓上舖的空置壓力最大，呢兩類舖的業主最急於出租，議價空間亦最大；一線街舖的空置壓力相對細，業主未必咁易讓步。商戶傾續租嗰陣，先要認清自己間舖屬於邊一類，唔好攞商場舖的空置數字去傾一線街舖的租。
供應方面亦值得留意：差估署預計 2026 年商業樓宇落成量跌至 72,600 平方米。落成量跌，即係新供應減少，長遠嚟講對空置率有紓緩作用，但短期內唔會改變現況。商戶傾續租，唔好用「遲啲供應少咗、租金會升返」嚟嚇自己，亦唔好用「供應跌所以業主唔會減租」嚟放棄還價；落成量係 2026 年的預計數字，現況仍然係空置量高企。
四、租金跌 4.5%、售價跌 12.7%：租同買係兩回事，唔好撈埋一齊計
差估署報告另一組關鍵數字：零售業樓宇售價 2024 年第 4 季與 2025 年第 4 季相比下跌 12.7%，租金同期下跌 4.5%。兩組數字一齊睇，商戶要分清兩件事：售價跌 12.7% 係業主的資產貶值，租金跌 4.5% 先至係商戶每月交的錢。傾續租嗰陣，有用的係租金跌幅，唔係售價跌幅。
租金跌 4.5% 係一年期的比較，口徑係 2024 年第 4 季對 2025 年第 4 季。商戶用呢個數字嗰陣，要講明係「一年跌 4.5%」，唔好寫成「租金跌咗一半」或者「租金大跌」。4.5% 唔係一個誇張的數字，但佢係官方統計的整體租金走勢，商戶可以合理咁問業主一句：「官方數字話零售租金一年跌 4.5%，我續租係咪都應該有返相應的調整？」呢個問題本身就係談判的起點。
另一個角度係，售價跌幅大過租金跌幅（12.7% 對 4.5%），說明買舖的投資者蝕得比租舖的商戶多。對商戶嚟講，呢個結構有一個實際含義：有啲業主可能因為資產貶值，更加唔想間舖空置，寧願減租留客，都唔想空置幾個月再搵新租客。空置一個月損失的租金，以零售租金一年跌 4.5% 計，隨時多過減租一年讓出去的金額，呢條數業主自己識計，商戶要做的係提醒佢計呢條數。
五、JLL 長期走勢：街舖租金較 2014 年高峰跌 74%
差估署的數字係一年期，JLL 的數字就係長期走勢。JLL 數據經南華早報轉述，香港主要街道商舖租金較 2014 年高峰下跌 74%、較 2019 年疫情前下跌 44%。呢組數字要註明來源係 JLL 經南華早報轉述，唔可以寫成差估署數字，兩間機構的統計口徑唔同。
74% 呢個跌幅好大，但商戶要理解佢的含義：2014 年係香港零售租金的歷史高峰，當年自由行最旺，舖租炒到天價；今日的租金即使跌咗 74%，仍然唔係「平」，而係「由極貴跌返落嚟」。商戶傾續租，唔好話「租金跌咗 74%，所以要減 74%」，呢個講法無人會接受；正確的用法係，話畀業主聽街舖租金長期向下，今日的租金水平已經唔係 2014 年或者 2019 年的水平，續租應該按今日的市道計，唔好按舊租約的水平計。
JLL 對 2026 年的展望亦值得商戶參考：JLL 預計 2026 年全年主要街道商舖租金再跌最多 5%，上半年已累跌 2%；優質商場租金全年跌最多 5%，上半年跌 2.7%。換句話講，JLL 認為街舖租金 2026 年仍然向下，唔係見底回升。商戶續租嗰陣，可以用呢個展望做理據，爭取較長的租期鎖定現價，或者要求業主喺租金上讓步，唔好接受「遲啲會升返」的講法。
六、中原分區數字：旺角 9.03% 最高，灣仔 5.95% 最低
講到分區，差估署的整體數字唔夠用，要睇中原工商舖的統計。中原工商舖統計（香港商報 2026 年 10 月 19 日報道）顯示，2026 年 9 月核心區街舖空置率：旺角 9.03%（五區最高）、尖沙咀 7.39%、中環 7.32%、銅鑼灣 6.27%、灣仔 5.95%（五區最低）。呢組數字係代理行自家統計口徑，唔係政府官方數字，商戶引用嗰陣要註明來源係中原工商舖統計。
分區數字對商戶的實際用途好直接：如果你間舖喺旺角，空置率 9.03% 係五區最高，接近一成，還價的底氣就大啲；如果你間舖喺灣仔，空置率 5.95% 係五區最低，業主的議價能力相對強，商戶就要靠其他理據，例如自己間舖的營業額報表、準時交租紀錄，而唔係單靠空置率。同一組數字，唔同區的用法完全唔同。
租賃成交量亦係一個參考：中原工商舖統計，2026 年 9 月商舖租賃成交約 302 宗，成交金額約 2,970 萬元，按年升約 10.95%。成交宗數同金額按年升，說明市道唔係死晒，仍然有人租舖、有人開舖。商戶唔好將市道講到一面倒咁差，業主一聽就知你誇大；講數字要兩面講，空置率高係事實，成交仍然有亦係事實，咁先至有說服力。
七、續租談判實務：三組數字加一份營業額報表，點樣還價
談判的第一步，唔係開口講價，而係準備好自己的數字。商戶要帶三組市場數字去傾：第一，差估署的空置率 12.5% 同零售租金一年跌 4.5%，講整體市道向下；第二，JLL 的街舖租金較 2014 年高峰跌 74%、較 2019 年跌 44%，講長期走勢向下；第三，中原的分區空置率，講自己嗰區的實際情況。三組數字口徑唔同，唔好撈埋一齊計平均，但可以一齊用，話畀業主聽市道向下的判斷唔係得一個來源。
第二步係帶自己間舖的數字去傾。POS 營業額報表就係商戶自己的籌碼：過去一年每月營業額幾多、邊個月旺、邊個月淡、邊個付款方式佔幾多，全部有紀錄可查。商戶可以話畀業主聽，間舖每月賺幾多、交租佔營業額幾多、租金再加幾多就做唔住。呢個唔係訴苦，而係用數據講清楚間舖的負擔能力。POS 喺呢度的作用係記錄付款方式分類同營業額，幫商戶整理出一份對得上數的報表，收款本身經八達通機、KPay、YedPay 等獨立渠道處理。
第三步係傾具體條件，唔好只傾租金一個數字。免租期、裝修期、租期長短、續租權、租金調整機制，全部都可以傾。市道向下嗰陣，業主未必肯大減租金，但可能肯畀多一個月免租期、肯將租期縮短等商戶靈活啲、肯寫明租金調整跟返市場指數。商戶要預先諗清楚邊啲條件最重要，唔好去到談判桌先至即場諗。舊文講過商場營業額租金的做法，本文唔重寫，只提一句：如果間舖喺商場，營業額租金係另一種租制，商戶可以問業主有無得傾。
八、檢查清單：續租前做齊五件事，唔好裸傾
續租前五查，傾之前做齊，唔好空手去傾。第一，查差估署數字：私人商業樓宇空置率 12.5%（2025 年底）、零售租金一年跌 4.5%，講得出處同口徑。第二，查分區數字：自己嗰區的中原空置率係幾多，旺角 9.03% 定灣仔 5.95%，唔好用錯區的數字。第三，查長期走勢：JLL 街舖租金較 2014 年高峰跌 74%、較 2019 年跌 44%，知道今日租金喺歷史邊個位置。第四，查自己間舖的 POS 營業額報表，過去一年每月營業額、租金佔比，全部有數可查。第五，諗定底線：租金加幾多就做唔住、免租期最少要幾多、租期最長接受幾多，底線諗定先至去傾。
五查做齊，商戶去傾續租嗰陣就唔係憑感覺還價，而係帶住四組數字去傾：整體空置率、分區空置率、租金跌幅、自己間舖的營業額。業主可以唔同意你的還價，但唔可以話你無理據。市道向下，唔代表每間舖都自動減租；但市道向下的數字齊全，商戶先至有資格要求業主認真傾。
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差估署《香港物業報告2026》（數據截至2025年底）：私人商業樓宇總存量11,882,600平方米，全年使用量負數49,800平方米，年底空置量1,490,700平方米，佔總存量12.5%；空置率五年走勢2021年10.2%、2022年10.5%、2023年10.3%、2024年11.8%、2025年12.5%；空置商場鋪位及樓上商業樓面佔總空置量62%；零售業樓宇售價2024年第4季與2025年第4季相比跌12.7%，租金同期跌4.5%；預計2026年商業樓宇落成量72,600平方米。12.5%係私人商業樓宇整體空置率，唔可以直接寫成街舖空置率。JLL數據經南華早報轉述（2026年7月）：主要街道商舖租金較2014年高峰跌74%、較2019年跌44%；預計2026年全年主要街道商舖租金再跌最多5%（上半年已累跌2%），優質商場租金全年跌最多5%（上半年跌2.7%）。中原工商舖統計（2026年9月）：商舖租賃成交約302宗，成交金額約2,970萬元，按年升約10.95%；核心區空置率旺角9.03%、尖沙咀7.39%、中環7.32%、銅鑼灣6.27%、灣仔5.95%。商戶續租可用空置率、租金跌幅、分區空置率、POS營業額報表四組數字還價，傾埋免租期、租期、續租權等條件；POS只做付款方式記錄同分類對數，收款經獨立渠道處理。
