領展中期業績續租租金跌 7.5%：商戶續租談判指南——三年舊約點解仲要捱一年
一、結論先行：跌 7.5% 唔等於個個都減到租
領展房產基金（0823）2026 年 11 月 12 日公布截至 2026 年 9 月 30 日止六個月中期業績，香港零售物業整體續租租金調整率為負 7.5%，當中商舖負 7.3%、街市及熟食檔負 8.4%。呢個數字一出，好多喺領展商場、街市同屋邨商舖做生意的商戶第一反應都係：續租係咪可以減 7.5%？答案係未必——因為呢個係成個組合的平均數，唔係你間舖的報價。
同一份業績同時話畀大家聽，領展香港零售物業出租率仍然高達 97%，續租率 82%。換句話講，業主手上唔缺租客，八成以上現有租戶都選擇續租，商戶唔可以齋靠一句「大市跌咗」就要求減租，一定要拎得出自己間舖的數據，先至有議價能力。
本文的讀法係咁：先拆解領展成盤數字，搞清楚跌幅點嚟、跌幾耐，再講商戶續租前要準備邊三組數字、談判枱上可以傾啲咩、唔係領展租客又點樣借力，最後畀一張到期前六個月開始做的時間表。記住一個大前提：一般商舖無法定續租權，談判靠籌碼，詳細租約程序請參考本站 post-242 續租指南，本文唔重教法例。
二、數字拆解：領展上半年盤數一次睇晒
先睇成盤數。領展 2026/27 年度上半年收益為 HK$69.09 億，按年跌 1.6%；物業收入淨額為 HK$51.35 億，按年跌 0.8%。不過可分派總額按年升 0.4% 至 HK$32.95 億，每基金單位中期分派 127.25 仙，去年同期為 126.88 仙，升 0.3%，大致持平——領展係房產基金，呢個叫「分派」，唔係股息。
香港組合方面，香港物業組合收益按年跌 2.7%，物業收入淨額跌 2.9%，香港零售物業租用率為 97%。平均每月每平方呎租金由 3 月底的 HK$60.1 回落至 HK$59.4，物業組合總估值跌 1.5% 至 HK$2,132.98 億，每基金單位資產淨值跌 1.3% 至 HK$56.99。數字話畀大家聽：租金收入受壓，但分派大致守得住，業主唔係被迫賤租求客。
另外有兩個數字值得留意。領展上半年已回購約 HK$15 億基金單位，下半年擬再斥 HK$10 至 HK$20 億回購，反映管理層對資金安排有信心；總債務約 HK$550 億，淨負債比率 23.3%。對租戶嚟講，呢啲數字的意思係業主財政唔緊絀，唔好預期業主會因為缺錢而大幅減租求續租，談判要靠實質籌碼，唔係靠估業主急。
三、點解會跌：三年租約周期同高位舊約
點解續租租金會跌 7.5%？關鍵係三年租約周期。好多商戶喺 2024 年至 2025 年初市道相對高位嗰陣簽落三年期租約，租金定喺當時的水平；依家呢批租約陸續到期，要按今日市價重訂，租金自然要下調。唔係業主突然心軟，係舊約到期、按市價重訂的正常機制。
領展香港租務董事總經理霍業生喺業績公布後講明，呢種負租金調整一般需要約一年至一年半時間消化，續租表現先至會明顯轉勢。管理層亦預期，本財年續租租金仍會維持中高單位數負增長，正增長要到再下一個年度先至有望出現。換句話講，跌勢唔會喺下個月就完，商戶續租要按「仲要跌多一年」嚟部署，唔好等下一個租約先至諗。
對商戶嚟講，呢個周期有兩面睇。一面係機會：你的租約如果喺未來一年內到期，正正撞正舊約消化期，議價空間相對較大。另一面係現實：如果你間舖的租約仲有兩年先到期，今次的負 7.5% 同你暫時無關，唔好走去要求即刻減租；正確做法係由依家開始儲低營業額紀錄，到期前先至有數可講。
四、跌幅收窄的另一面：跌慢咗，唔等於見底
今期續租租金跌 7.5%，對比去年同期負 8.2%，跌幅收窄咗。呢個係事實，但千祈唔好將佢寫成「市道好轉」或者「已經見底」。領展自己都預期下半年仍然維持中高單位數負增長，管理層講到明仲要約一年至一年半消化，跌慢咗只係跌慢咗，唔係轉升。
另一組數字值得留意：領展租戶銷售額按年僅跌 0.2%，大致持平，第二季更錄得正增長；租金佔銷售比率為 12.4%。呢組數字話畀商戶聽，租戶生意整體穩得住，跌的主要係租金水平，唔係租戶做唔到生意。對談判嚟講，呢個係雙面刃：業主可以用「你哋生意都仲得」嚟拒絕大幅減租，租戶就要用自己間舖的實際銷售走勢去證明，平均數唔等於你間舖的情況。
內地組合只作對照，唔係本文主體：領展內地續租租金跌 8.7%，租用率 97.5%，跌幅比香港更大。香港商戶唔使理內地數字，重點係香港組合的負 7.5%、出租率 97% 同租戶銷售僅跌 0.2% 呢三組數，佢哋先係你談判枱上的參考座標。
五、續租前要準備的三組數字
第一組係你自己間舖的營業額走勢。POS 月度營業額、客單價、付款方式分布，連續六至十二個月的紀錄，最有說服力。營業額穩定甚至上升，證明你交得起租，業主留你好過搵新租戶；營業額持續下跌，就要誠實交代原因，同時提出你需要的租金調整幅度，唔好齋講「生意差」三個字。紀錄要由 POS 系統出，唔係憑記憶講，數字齊全先至係證據。
第二組係同區可比舖位租金。你間舖附近同類型、同面積舖位的續租或者新租水平，係還價最實在的錨。領展負 7.5% 只係組合平均數，唔可以直接話「領展跌 7.5%，你都要減 7.5%」；你要講的是「同區同類舖位而家咩價，我間舖點解值呢個價」。呢組數字要自己行區、問代理、睇成交，唔好憑感覺估。
第三組係租約到期日同時間籌碼。到期日、免租期要求、裝修期需要幾耐，全部要白紙黑字列出嚟。到期日越近，你的議價壓力越大，因為業主知道你無時間搵舖；到期日仲有半年，你就有時間慢慢傾，甚至可以同步睇定後備舖位。時間本身就係籌碼，唔好等到到期前一個月先至開始準備。
六、談判實務：可以傾啲咩，唔好傾啲咩
可以傾的第一樣係租金下調幅度。用第五節三組數字做基礎，提出一個具體幅度同埋理據，唔好只講「減啲啦」。第二樣係租期長短：市道未明，短租加續租選擇權可能比長租更靈活；但短租亦代表業主可以更快加租，兩面要一齊計。第三樣係免租期同裝修期，呢兩樣往往比租金百分比更容易傾到，因為業主賬面租金唔使郁咁多。
仲可以傾的包括管理費、冷氣費分攤方式，同提早解約條款。市道有變，提早解約條款的代價要講清楚，唔好簽落先至發現走唔甩；管理費同冷氣費加埋可以係每月一筆唔細的支出，傾租金嗰陣要一併計總成本，唔好只睇租金一個數。
唔好傾的，係情緒同保證。首先唔好用「唔減租就走」做開場白，除非你真係有後備舖位同搬遷預算，否則講完收唔返。其次唔好要求業主保證某個減幅，或者將領展負 7.5% 當成承諾——續租結果取決於個別租約、地段同銷售額，無人可以保證某間舖一定減到幾多。最後，釐印、差餉、按金同交吉程序本文唔重教，詳情請參考本站 post-49 同 post-242。
七、唔係領展租客都啱用？其他業主點借力
如果你唔係領展租客，呢篇文係咪同你無關？唔係。領展係全港最大型的民生商舖業主之一，旗下 130 項香港資產、約 57,000 個車位，佢的續租數字係全港民生商舖的風向標。街舖業主一樣面對同一個市道，同一批租客、同一個消費環境，領展的負 7.5% 可以作為你同街舖業主傾續租的市場參考，證明唔係得你間舖要求減租。
但要講清楚界線：領展數字唔等於你間舖的市價。商場舖同街舖人流結構唔同、行業唔同、樓層唔同，租金水平根本唔可以直接比較。你可以借領展數字做開場白，證明市道大方向，但落到自己間舖，一定要用返第五節講的同區可比舖位租金，先至傾得落去。如想對照差估署市場口徑的續租分析，可參考本站另一篇續租談判文章，本文只用領展口徑，兩套數字唔可以撈埋一齊用。
仲有一個值得留意的信號：領展租戶組合正在變，24 小時健身室、中醫診所、安老院、自取點大幅增加，內地餐飲、零售同娛樂租戶亦顯著上升，京東喺收購啟博食品超市後積極開實體店，旗下分店逾 10 間。業主調整租戶組合，即係話業主心目中有想吸納的行業；如果你間舖正正係呢類業態，議價嗰陣不妨提一提自己的行業定位，但唔好誇大，業主最終都係睇租金同銷售實力。
八、時間表同檢查清單：到期前六個月開始做
到期前六個月，開始做三件事：由 POS 系統攞齊過去六至十二個月的營業額、客單價同付款方式紀錄；行區收集同區可比舖位租金；寫低你對租金、租期、免租期同裝修期的底線。呢個階段唔使同業主講嘢，淨係儲彈藥。
到期前三個月，正式出價。帶住三組數字同業主傾第一次，將你的租金要求、租期同免租期要求一次過提出，留返時間傾兩三個回合。到期前一個月，一定要白紙黑字：新租約條款、租金、租期、免租期、管理費同提早解約條款，全部寫清楚先至簽，口頭承諾唔算數。到期前一個月仲未傾掂，就要認真評估後備舖位同搬遷成本，唔好拖到最後一日先至決定。
續租談判講到底，係一場用數字講嘢的對話：領展負 7.5% 係市場風向，你間舖的 POS 營業額紀錄先係你的籌碼。POSKing「POS 系統＋收銀鏡頭套裝」HK$4,950 一次性買斷免月費，套裝只做付款方式記錄同分類對數，收款經八達通機、KPay、YedPay 等獨立渠道處理，幫你由第一日儲低談判用得著的營業額紀錄。想了解買斷制 POS 點樣幫你準備續租數據，可以致電或 WhatsApp +852 2186 8010，或者親臨新界沙田石門安麗街18號達利廣場1209室，營業時間每日 12:00–19:00。本文為一般資訊，唔係法律意見。
領展續租租金跌 7.5% 係組合平均數，唔等於每間舖都減到租；跌幅較去年同期負 8.2% 收窄，但管理層預期仍需約一年至一年半消化舊約；續租前備齊營業額紀錄、同區可比租金同到期日籌碼，到期前六個月開始準備，先至傾得郁。
